據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，上海外灘800米黃浦江畔，因為知名樓王湯臣一品而平添了些許傳奇色彩。

　　而現(xiàn)在，上海樓市的新寵變成了咫尺之隔的海景壹號。

　　這個中糧集團在滬的首個住宅項目，經(jīng)過13年沉沙終趕上“豪宅熱潮”。首期66套房源在一個月內(nèi)銷售一空，成交均價達11萬元/平方米，這一數(shù)字，是其拿地成本的25倍。

　　中糧曾希望能在地產(chǎn)板塊上做到和黃、瑞安那樣的高度，一直未能如愿。但此時，與湯臣一品時間、地段、定位均極為類似的海景壹號，卻從眾多豪宅中脫穎而出獲得極高的溢價。人們不禁要問：其暴利是怎樣煉成的？

　　暴利：銷售價是樓板價的25倍

　　上海市房地產(chǎn)交易中心提供的最新信息顯示，中糧海景壹號已售66套，現(xiàn)僅剩一套面積為636平方米位于頂樓復式在售。已售房總面積達21588平方米，成交均價(累計合同均價)為每平方米11.006萬元，超過湯臣一品的10.6萬元/平方米，成為滬上第一高價樓盤。據(jù)統(tǒng)計，中糧集團在此首期項目上回籠資金23.76億元。

　　那么，海景壹號的成本是多少？中糧又在何時拿到此地塊的呢？

　　一位上海地產(chǎn)界人士介紹，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運營成本。在直接成本項下，又包括前期工程成本、土地成本(土地出讓金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預見費等6個子項；在運營成本項下，又包括財務(wù)費用、銷售費用和開發(fā)間接費用等3個子項。其中土地成本、建安成本是其中的大頭，而財務(wù)費用主要是貸款利息，一般視項目開發(fā)時間長短而不同，銷售費用一般占項目收入的3%~4%。

　　本報曾赴上海房產(chǎn)交易中心采訪查詢海景壹號地塊信息，該中心負責人表示，由于時間較早，并沒有電子檔案在冊。記者又先后赴浦東新區(qū)檔案館、上海市規(guī)土局和浦東新區(qū)規(guī)土局，但三家機構(gòu)以提供的材料不全等理由拒絕查詢。

　　不過，一份海景壹號的房地產(chǎn)證材料顯示，這個原名為鵬利海景的樓盤，使用期限為1999年到2069年。也就是說，這塊年限為70年的土地并沒有經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商取得它的時間在1999年之前。

　　一位地產(chǎn)界資深人士透露，1997年亞洲金融危機前后，上海房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，唱衰浦東的聲音甚囂塵上。此時，包括花旗集團、鵬利國際、湯臣集團等外資卻逆勢而上，從當年小陸家嘴(23.02,-0.21,-0.90%)地區(qū)最大的“地主”之一——上海富都世界開發(fā)集團(下稱“富都世界”)手中買地。

　　始于1992年的富都世界是陸家嘴集團和泰國正大集團合資成立的公司，1995年以后，陸家嘴集團陸續(xù)將其所擁有的從原城中路、陸家嘴西路、世紀大道、濱江大道之間沿江近40公頃土地成片開發(fā)及房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)讓給上海富都世界。

　　資料顯示，1996年10月8日，中糧集團旗下香港鵬利國際有限公司(下稱“鵬利國際”)的全資子公司亨達發(fā)展有限公司(下稱“亨達公司”)，與陸家嘴集團旗下的上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(下稱“陸家嘴股份公司”)簽訂了一份土地轉(zhuǎn)讓合同。這塊名為小陸家嘴X5-2地塊、性質(zhì)為酒店公寓的土地，由陸家嘴股份作價1500萬美元批租給亨達公司。這就是后來的鵬利海景項目所在地之一。

　　1997年9月，亨達公司從富都世界購入X5-4地塊的土地使用權(quán)，不過，富都世界希望與亨達公司共同開發(fā)，雙方分別占24%和76%的股權(quán)。

　　1998年5月，亨達公司在上海注冊成立獨資公司上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“上海鵬利”)，負責在X5-2、X5-4地塊上開發(fā)鵬利海景項目。

　　正在上海鵬利準備著手做項目設(shè)計時，上海市規(guī)劃部門希望該公司將緊鄰的X5-3地塊購入，以讓鵬利海景在X5-2、3、4三個地塊合并為X5地塊統(tǒng)一規(guī)劃。上海鵬利遂與2001年9月重新與富都世界簽訂協(xié)議，以3570萬美元的價格，獲得X5-3、X5-4兩宗土地的開發(fā)權(quán)。

　　由于此前X5-2土地性質(zhì)為酒店公寓開發(fā)，上海鵬利直到2003年7月，方獲得**對X5地塊用作住宅開發(fā)的批復。至此，經(jīng)過前后近7年的時間，上海鵬利終于獲得了這幅總面積為24315平方米的土地。

　　按照1996年和2001年的匯率，上海鵬利為X5地塊支付的出讓金折合人民幣4.2億元。而鵬利海景的建筑面積為9.8萬平方米，該項目的樓板價為4283元/平方米。

　　根據(jù)目前銷售價格，鵬利海景的售價達到了當年拿地時樓板價的25倍多。

　　本報從鵬利海景工程總承包商上海第一建筑公司獲得的材料顯示，該樓盤建筑上部的總包合同金額為1.4億元，折合每平方米1429元。某國內(nèi)大型房建企業(yè)資深財務(wù)人士說，2005年上海豪宅市場最高的建安成本為5000元左右，且包含了公共設(shè)施配套費用，“鵬利海景比之更早，不會比這個高”。

　　鵬利海景系精裝修交房，裝修一項也應作為重要成本之一。根據(jù)湯臣一品、鵬利海景等上海豪宅的銷售代理知名分析師薛建雄估算，“即便它均采用當時頂級的設(shè)備和材料，但折合成本不超過1萬元/平方米?！?/P>

　　按此標準，再加上其他各項費用，鵬利海景的建造成本最多不超過3萬元/平方米，而按照11萬元/平方米的售價，其一期項目毛利應在17億元到18億元之間。

　　高溢價：營銷之功還是幸運之旅？

　　一個年代如此久遠，又由地產(chǎn)新軍中糧所開發(fā)的樓盤，緣何能在諸多高檔住宅中脫穎而出，賣出如此高的價格？記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均歸因于市場。

　　“商品住宅的市場售價從來就不是主要依靠生產(chǎn)成本，而是由市場供求關(guān)系和項目周邊房價決定的?！鄙虾Ｆ謻|房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰(zhàn)軍評價。

　　2009年底，上海掀起豪宅投資熱潮，接連出現(xiàn)了海景壹號、佘山(論壇新聞)高爾夫別墅等4個均價超過10萬元的樓盤，當?shù)貓髢r達到或超過10萬的樓盤已有13個。就連此前一直有價無市的湯臣一品，目前也以105774元的均價共計賣出了52套房，其中僅4套房是在2009年以前出手的。

　　海景壹號無疑趕上了好年景，不過對于新樓王，輿論反應已經(jīng)不像當年湯臣一品那樣熱烈。“主要是去年的市場好，尤其是第四季度的高檔樓盤銷售都很旺。”上海知名房地產(chǎn)人士楊紅旭說。

　　事實上，中糧海景壹號不僅拿地過程一波三折，就是從開工到開盤，前后也長達6年，此間的運作亦不順利。

　　2003年11月，鵬利海景項目開始施工。不久，上海鵬利聘請世界五大代理商之一世邦魏理仕，作為項目的獨家營銷顧問及境外代理物業(yè)顧問。2004年，中糧方面宣布項目即將開盤，并計劃次年年底前交房，但未能兌現(xiàn)。

　　這一年，另一和鵬利海景比肩的豪宅樓盤“盛大金磐(論壇新聞)”首先掛牌，價格為2萬元~4.5萬元/平方米。據(jù)知情人士透露，該樓盤的售價曾經(jīng)在區(qū)域內(nèi)連創(chuàng)新高，一度讓開發(fā)商封盤，以免銷售得過快。

　　到2005年底，湯臣一品以10萬元/平方米的天價開盤，自此成為今后四年上海最貴的樓盤。但此時，上海樓市開始進入長達兩年多的政策調(diào)控期，不僅第一高價樓無人問津，盛大金磐也陷入了滯銷泥潭。

　　一時間，已完成主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)涅i利海景幾乎失去了定價的標準。“湯臣一品和盛大金磐，和中糧樓盤位置差不多，價格卻相差這么大，上海鵬利不知道該定多少，在中糧集團內(nèi)部也成為了爭議?！币晃恢槿耸糠Q。

　　世邦魏理仕建議中糧相機而動，先持有物業(yè)一段時間。

　　2007年年中，中糧決定將鵬利海景全部350套房源轉(zhuǎn)為酒店式公寓出租，同時引入新加坡輝盛國際管理有限公司入駐，將鵬利海景更名輝盛閣公寓。但具體租賃價格又是長時間懸而未決。不過，比較湯臣一品的定價思路已經(jīng)確立。

　　直到2008年，湯臣一品將小部分租賃房源以7.5萬~12萬元的月租金價格投向市場后，中糧才將月租金定為5.5萬~6.5萬元/月。

　　當年10月底上海鵬利輝盛閣公寓開業(yè)時，出席開業(yè)儀式的中糧集團董事長寧高寧曾對媒體稱，中糧將堅持資產(chǎn)性的長期投資，對房地產(chǎn)等高端物業(yè)的投資堅持更長的投資周期。此時，正是上海樓市尤其是豪宅市場萎靡時期，眾多豪宅項目長期零成交，售價一路下滑。

　　一年后風云突變，上海豪宅市場熱潮涌動。鵬利海景隨即將策略改租為售，為突出中糧名號，樓盤更名為“海景壹號”。據(jù)一位知情人士透露，這次的銷售，已經(jīng)有半年的客戶積累。

　　此時，上海報價超過10萬的豪宅已達十多個，支撐11萬元單價的市場已然成熟，海景壹號遂推出以與世界500強高管為鄰等噱頭，大賣。

　　捂盤：迫不得已還是有恃無恐？

　　從封頂?shù)介_盤超過4年的海景壹號賣至天價，無疑盡享浦東陸家嘴在此間土地增值之利。一個繞不開的話題是，中糧自身何以有耐心，完成如此長時間的捂盤。

　　海景壹號所在的小陸家嘴地區(qū)的濱江地塊，從正大廣場到國家開發(fā)銀行一線，是當?shù)刈詈玫膮^(qū)域之一，多數(shù)地塊都在1998年以前開發(fā)完畢。且這一帶以寫字樓為主，周邊鮮有住宅項目。

　　海景壹號與湯臣一品、盛大金磐，因地段稀缺、定位奢華而并稱三大濱江豪宅，笑傲上海樓市數(shù)年。三樓盤中真正擁有開闊江景的僅湯臣一品和海景壹號，盛大金磐的位置，比前兩者要相差不少，至今均價亦不到4萬元/平米。

　　海景壹號2005年封頂時，上海樓市受到政策的打壓。若在此間出手，鵬利無疑將步湯臣一品和盛大金磐滯銷后塵。因此，中糧聽取了顧問的建議堅守不出，畢竟“有11萬元的湯臣一品作為價格標桿頂在前面，中糧自然胸中有底”。

　　到2006年10月，李嘉誠旗下的長江實業(yè)與和記黃埔宣布以10400元的樓板價，收購富都世界手中最后的一個地塊X3-2。房市低迷之際，這一區(qū)域的地塊仍悄然飆升，無疑讓中糧堅定繼續(xù)持有物業(yè)的方向。

　　2007年6月，上海地產(chǎn)界掀起大規(guī)模的整風運動，其目標直指價格虛高的樓盤，湯臣一品首當其沖。最終，曾被上海市授予白玉蘭獎的湯君年，在其去世三年后，其公司遭到**處罰。

　　這一信號，無疑對開發(fā)商和投資客起到了敲山震虎作用。以至于2007年下半年，上海樓市進入極度萎靡時期，眾多豪宅項目長期零成交。

　　不過，不像許多民營開發(fā)商常常因銀貸和維護帶來的資金壓力，而低價拋售項目，背靠中糧這樣的“富爸爸”，捂盤所需要的成本，并不足以成為鵬利海景的阻礙。

　　資料顯示，從1996年拿地到2008年的12年，上海鵬利僅在2004年和2005年兩次向匯豐銀行上海分行累計借貸1.13億元，其余支出均來自中糧系內(nèi)部。而按照前述估算，海景壹號一期的總成本就超過6個億。

　　因此，海景壹號對市場長達4年的觀望，顯得順理成章。

　　另一方面，海景壹號按兵不動也有其苦衷。自2003年以來，其開發(fā)商上海鵬利母公司鵬利國際，一直糾結(jié)于中糧地產(chǎn)(9.66,-0.12,-1.23%)板塊的內(nèi)部關(guān)系梳理中難以抽身。

　　在中糧置業(yè)和中糧地產(chǎn)成立之前，曾在香港上市的鵬利國際，一直是中糧集團的地產(chǎn)平臺。至2005年，鵬利國際的存量物業(yè)超過120萬平米，遍布京滬穗、沈陽、成都等地，土地儲備豐富。

　　2003年，海景壹號開工前后，鵬利國際因股價低迷被中糧集團私有化而退市。2005年海景壹號剛竣工，又有中糧地產(chǎn)借殼上市，中糧集團承諾將鵬利國際的資產(chǎn)分步注入中糧地產(chǎn)，但中糧地產(chǎn)“接納”鵬利國際的龐大資產(chǎn)的過程耗時漫長，至今尚未完成。

　　這些調(diào)整幾乎使得中糧海景壹號在整個集團內(nèi)部屬于“幾不管”地帶?！爸屑Z地產(chǎn)在這幾年經(jīng)營捉襟見肘，也使其沒有拖累中糧海景壹號。如果市場不好的時候，將海景**，現(xiàn)在估計要后悔死了?！鼻笆鲋屑Z集團知情人士表示，“那時候以租代售一是因為不知道該怎么定價，二是這個項目不歸中糧地產(chǎn)管，集團層面又顧不過來，所以就一直是閑置狀態(tài)?！?/P>

　　直到2009年9月，負責中糧海景壹號的上海鵬利置業(yè)有限公司被集團交于中糧地產(chǎn)托管，中糧地產(chǎn)副總經(jīng)理葉雄親自督戰(zhàn)，擔任上海鵬利董事，終得以讓海景壹號項目打響頭炮。

　　不過，已開盤銷售的1號樓，只是海景壹號5棟豪宅之一，其他4棟樓中有2棟樓目前以出租為主，入駐率達到90%，租客多為陸家嘴地區(qū)入駐企業(yè)高管。一位鵬利輝盛閣人士透露，近期正在籌備出租第3棟樓。

　　中糧方面表示，項目后期開盤時間未定。這是否意味著，海景壹號又在為下一次的飆價而再次潛伏，世人不得而知。