小戶型公寓即將出現(xiàn)井噴式供應(yīng)，據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)正在和即將推出的項(xiàng)目就有26個，總供應(yīng)量達(dá)52萬多平方米。作為商品房市場的小眾產(chǎn)品，小戶型公寓的大量供應(yīng)，將會給我們提供怎樣的使用價值和投資價值？在宏觀調(diào)控和省會城建“三年大變樣”的市場背景下，小戶型公寓產(chǎn)品的投資前景又將如何？上海裝潢網(wǎng)
　　“我國建設(shè)項(xiàng)目中并無公寓的概念，只有居住建筑和公用建筑的區(qū)分”，九易莊宸設(shè)計有限公司總經(jīng)理劉曄介紹說，目前市場上的小戶型公寓用地性質(zhì)多為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)或辦公用地，從產(chǎn)品功能而言，它可以居住，可以辦公，也可以是居住兼辦公，它是介于居住和辦公之間的一種產(chǎn)品，可以說，小戶型公寓是市場細(xì)分的結(jié)果。  上海裝潢網(wǎng)
　　就功能空間而言，小戶型公寓的功能空間設(shè)計特點(diǎn)是“小而全、全而泛”，劉曄介紹說，首先住宅應(yīng)該具備的功能比如臥室、客廳、廚、衛(wèi)甚至儲物空間都應(yīng)具備，但因?yàn)槭褂妹娣e較小，空間設(shè)計的靈活性和前瞻性非常必要，許多空間要兼具多重功能。 上海裝潢網(wǎng) 
　　小戶型公寓的集中放量，是開發(fā)商適市場需求而動的必然結(jié)果。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在石家莊這樣一個第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)的城市，寫字樓的需求一直被市場看淡，許多商業(yè)用地、辦公用地項(xiàng)目的市場前景存在諸多不確定性。與寫字樓相比，小戶型公寓投資門坎較低，市場需求較大，市場風(fēng)險較小。因此，在商業(yè)用地、辦公用地上開發(fā)小戶型公寓，也就成了許多開發(fā)商化解市場風(fēng)險的無奈選擇。 
■觀點(diǎn)二 多元化生活催生多樣化需求 
作為商品房市場上的“小眾”產(chǎn)品，小戶型公寓有著其廣泛的市場基礎(chǔ)。  上海裝潢網(wǎng)
　　“首先是多元化的生活催生了多元化的需求”，劉曄說，尤其是年輕一代比如80后們的個性化生活，他們對于傳統(tǒng)生活方式不太依賴，主要生活內(nèi)容也不依賴家庭解決，功能空間彈性較大，既可辦公又可居住。另外，由于住宅價格增長較快，一些收入不算太高的人群，也傾向于在工作地附近尋找低總價的小戶型公寓類產(chǎn)品，可以減少生活成本。此外，在一些好的中學(xué)比如一中、二中、四十三中周邊，大量的小戶型公寓因?yàn)榭們r低、租金相對較低，也受到自住和投資人群的青睞。  上海潢
　　“公寓類產(chǎn)品無外三種功能，一是居住，二是辦公，三是為人們提供酒店式服務(wù)”，石家莊金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公企劃總監(jiān)段亞說，比如核心商業(yè)區(qū)毗鄰高端酒店的地段，酒店式公寓的出現(xiàn)，在功能上與高端酒店形成互補(bǔ)，使得消費(fèi)人群因此而有了多重選擇。  
　　“酒店公寓類產(chǎn)品應(yīng)該是拎包入住的概念，屬于公寓中的高端產(chǎn)品”，萬象天成執(zhí)行總經(jīng)理胡梅說，比如中宏的酒店式公寓，必須具有良好的地段優(yōu)勢和完善的物業(yè)管理，為高端商務(wù)人群提供完善的生活服務(wù)。 
■觀點(diǎn)三 “過渡型住宅”不具說服力  
　　關(guān)于小戶型公寓的購買人群，除單身貴族、居家辦公人群、少量商務(wù)人群、學(xué)校周邊陪讀人群外，另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為小戶型公寓可作為年輕家庭的過渡性居所。  上海裝潢網(wǎng)
　　“至少在石家莊這個城市情況并非如此”，段亞認(rèn)為，因?yàn)樯虡I(yè)用地地價要高于住宅用地，再加上精裝修成本，小戶型公寓產(chǎn)品受成本制約，目前售價普遍高于住宅。而將小戶型公寓作為過渡型居所，其前提是項(xiàng)目周邊的小戶型住宅價格比公寓價格要高很多，比如在北京等城市，年輕人選擇小戶型公寓作為過渡用房就是基于上述原因。而在石家莊，目前住宅價格要低于同地段的小戶型公寓價格，再加上住宅項(xiàng)目受“90/70政策”的限制，其中不乏年輕人可選擇的中小戶型，大家根本沒有理由放棄小戶型住宅而選擇小戶型公寓。  上海裝潢網(wǎng)
　　盡管如此，但隨著人們生活方式的多元化，一些居住功能齊全的公寓類產(chǎn)品也開始為年輕家庭所認(rèn)同。河北金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理張黎介紹說，比如金世界的小戶型公寓，因?yàn)榈靥幊鞘薪鹑谥行?，有不少在周邊工作的年輕家庭買來作為住宅使用?！暗麄兏春玫氖琼?xiàng)目距工作單位的距離和周邊配套，并不是所有地段都適用開發(fā)此類產(chǎn)品”。 
■觀點(diǎn)四 “租不養(yǎng)貸”仍具投資價值  
　　“通常25萬元———40萬元左右的總價，投資門檻不高，小戶型公寓也為大眾投資人群所看好”，胡梅說，尤其是在目前投資渠道狹窄的大背景下，投資房產(chǎn)還是相對穩(wěn)妥的選擇。  上海裝潢網(wǎng)
　　“但是受銀行信貸政策的影響，以及90/70政策實(shí)施后小戶型住宅的增多”，目前小戶型公寓的投資回報也遠(yuǎn)沒有大眾想像的那樣豐厚。張黎介紹說，小戶型公寓的房貸按商業(yè)貸款執(zhí)行，首付四成，并且不能享受住宅按揭的優(yōu)惠利率，再加上可替代產(chǎn)品的增多，目前小戶型公寓基本處于“租不養(yǎng)貸”的狀況，平均一套公寓每個月兩千元左右的月供，租金水平也就每月1000元左右，這就需要投資者要有一顆平常心。  上海裝潢網(wǎng)
　　“租不養(yǎng)貸并不意味著沒有投資價值”，胡梅說，因?yàn)榉績r是一個穩(wěn)定上揚(yáng)的趨勢，房產(chǎn)增值的收益再加上每月租金收益，完全能夠保證資產(chǎn)的保值增值，對于投資者而言仍然有利可圖。  上海裝潢網(wǎng)
■觀點(diǎn)五 要細(xì)辨項(xiàng)目的投資價值  
　　“任何一個產(chǎn)品都存在一定的市場容量和飽和度”，劉曄認(rèn)為，作為商品房市場的小眾產(chǎn)品，小戶型公寓類產(chǎn)品也不例外，一些地段較差、設(shè)計不到位、定位不準(zhǔn)的項(xiàng)目，必然會造成滯銷，投資者要細(xì)辨項(xiàng)目的投資價值。  上海裝潢網(wǎng)
   產(chǎn)品的投資價值與城市地位休戚相關(guān)，胡梅說，比如北京作為政治、經(jīng)濟(jì)中心，有許多國際化大公司入住，就會派生出公寓的直接消費(fèi)人群，而石家莊目前第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，由此而派生的小戶型公寓居住人群微乎其微。但在城市核心區(qū)、核心商圈和金融區(qū)，項(xiàng)目的自用人群相對集中，其投資價值也就有了保障。  上海裝潢網(wǎng)
　　“另一收益穩(wěn)定的投資產(chǎn)品是學(xué)校周邊的小戶型公寓”，比如好的中學(xué)周邊，總有大量陪讀家庭需要租房，還有大學(xué)周邊，師生們辦公司和各種學(xué)習(xí)班，出租人群相對穩(wěn)固，投資前景十分可觀。  上海裝潢網(wǎng)
■觀點(diǎn)六 產(chǎn)品進(jìn)入細(xì)分時代 
“作為滿足人們個性化需求的‘小眾’產(chǎn)品，小戶型公寓的產(chǎn)品細(xì)分勢在必行”，劉曄說，小眾市場風(fēng)險性更大，要求產(chǎn)品針對性更強(qiáng)，這就需要開發(fā)商認(rèn)真分析項(xiàng)目的地段特點(diǎn)，在有限的面積內(nèi)，為目標(biāo)人群量身設(shè)計適宜的功能空間。  
　　比如中學(xué)周邊的小戶型公寓，主要用作家長陪讀，就需要具備家庭生活的完整功能，要有兩間臥室，家長、孩子有各自獨(dú)立的空間，還要有廚、衛(wèi)和交流空間，廚房對這樣的家庭是必不可少的，其功能不能弱化，客廳功能可以弱化。  
　　而對于大學(xué)周邊的小戶型公寓而言，由于不需要家長陪讀，在功能空間上更要貼近單身貴族的生活需求。許多大學(xué)師生經(jīng)營的公司，需要小戶型公寓必須有商務(wù)洽談的功能空間。總而言之，以前那種粗放型的開發(fā)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場需求，小戶型公寓產(chǎn)品正在迎來市場細(xì)分時代。  上海裝潢網(wǎng)
■觀點(diǎn)七 未來前景謹(jǐn)慎樂觀 
談及未來小戶型公寓的投資前景，大家一致持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。  上海裝潢網(wǎng)
　　“省城于今年啟動的城建‘三年大變樣’工程，必將帶來公寓類產(chǎn)品的更大放量”，劉曄分析說，因?yàn)椤叭甏笞儤印钡闹仡^是“四橫六縱”城市主干道兩側(cè)，這些區(qū)域不可能規(guī)劃為住宅，又不可能全部用于開發(fā)公建和寫字樓項(xiàng)目，小戶型公寓類產(chǎn)品必將大量推出，初步估計至少將帶來五倍于現(xiàn)有項(xiàng)目的供應(yīng)量，對于市場容量有限的省城市場而言可謂是不小的挑戰(zhàn)。  
　　此外，隨著90/70政策的實(shí)施，小戶型公寓的可替代產(chǎn)品也會越來越多。尤其是在城市中心的住宅項(xiàng)目，其一室住宅配建有燃?xì)?，無論是舒適度還是居家氛圍，都要優(yōu)于小戶型公寓產(chǎn)品，這使得本來屬于小眾的小戶型公寓產(chǎn)品，其市場需求又因此而分流。  上海裝潢網(wǎng)
　　即使是在石家莊這個第三產(chǎn)業(yè)不夠高端的城市，隨著人們生活形態(tài)的多元化，未來小戶型公寓類產(chǎn)品仍有其生命力，劉曄認(rèn)為，這要求開發(fā)商在選址、設(shè)計、定位上都要達(dá)到相當(dāng)高的水平，小戶型公寓的產(chǎn)品精耕細(xì)作的時代正在到來。  
 小戶型公寓即將出現(xiàn)井噴式供應(yīng)，據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)正在和即將推出的項(xiàng)目就有26個，總供應(yīng)量達(dá)52萬多平方米。作為商品房市場的小眾產(chǎn)品，小戶型公寓的大量供應(yīng)，將會給我們提供怎樣的使用價值和投資價值？在宏觀調(diào)控和省會城建“三年大變樣”的市場背景下，小戶型公寓產(chǎn)品的投資前景又將如何？ 上海裝潢網(wǎng)
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