小戶型從2000年起成為滬上熱點，2001和2002年已經(jīng)風(fēng)靡于市場。在短短幾年里，從青年公寓、休閑式小戶型、緊湊型辦公，到酒店式公寓、酒店式辦公、商旅客居，再到老人公寓、投資性產(chǎn)權(quán)式酒店和辦公等等，各種新概念圍繞小戶型應(yīng)運而生，并得到了快速的成長。

　　小戶型產(chǎn)品在地產(chǎn)中特色鮮明。一般來說，它具有面積小總價低、位置優(yōu)越配套全、流通性良好等優(yōu)點。自用者因為其“小而全”的功能將其作為過渡性產(chǎn)品使用，投資者因為資金壓力小、租金可以作還貸而對其熱衷不已。在近幾年的市場中，小戶型產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，形象良好、銷售靈活的小戶型產(chǎn)品一般都能銷售得非?；鸨Ｄ壳笆袌錾弦恍┬粜彤a(chǎn)品，像天驕、飛雕、唐朝大酒店等受到追捧，也證明了小戶型項目是有其獨特魅力的。

　　據(jù)五合國際主設(shè)計師劉力分析，在小戶型一派繁榮的同時，專家們對小戶型的質(zhì)疑從未停息，功能缺陷、采光通風(fēng)、安全隱患等等問題糾紛不少。隨著這幾年推出的小戶型產(chǎn)品陸續(xù)交房，從物業(yè)的實際使用情況來看，小戶型的種種問題顯得更加突出。

　　設(shè)計上存在先天不足。部分高層小戶型一梯超過十戶甚至幾十戶，在上下班高峰期電梯容量嚴重不足；多數(shù)小戶型為塔式建筑，分割過密，安全通道阻塞，采光通風(fēng)性能和安全性都較差。功能性差也是許多小戶型的弊病，部分小戶型住宅沒有煤氣管道，僅靠電磁爐，造成生活缺陷。還有一些小戶型層高不足，業(yè)主在入住后，家具入室后，整個房屋空間便顯得非常局促。

　　配套不到位。許多業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，所購小戶型所坐落的地段配套不齊，辦公周邊缺乏商務(wù)配套，酒店公寓缺乏與之相應(yīng)檔次的會所。一家位于新疆路上的物業(yè)，當初定位為四星級酒店公寓，并對其高檔會所大肆宣傳，如今這兒竟成了私人經(jīng)營的棋牌室。更有些發(fā)展商乘市場形勢好，將當初承諾的功能層分割**，使整個物業(yè)檔次驟降。

　　定位不準確。小戶型的火爆使一些發(fā)展商樂此不彼，圖一時之快跟風(fēng)進入，在事先沒有做好市場調(diào)研和產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上就上馬小戶型項目，十分盲目。例如，一些居住型的小戶型公寓卻要承擔(dān)商業(yè)類水電費用，使業(yè)主居住成本大大提高，原打算居住的業(yè)主不得不放棄使用，將其租給小公司辦公，造成整個物業(yè)環(huán)境的混亂。

　　管理不善。后期的管理是區(qū)分小戶型物業(yè)檔次的關(guān)鍵。部分發(fā)展商只注意回收資金，忽視了后期管理，無法達到先期宣傳的高檔管理水準，很多早期的小戶型產(chǎn)品都有此種毛病。管理不善造成小戶型物業(yè)內(nèi)人員混雜，環(huán)境較差，難以增值甚至?xí)斐少H值。反之，現(xiàn)在也能夠看到一些運營較成功的小戶型，它們都具備良好的物業(yè)管理，這些物業(yè)聚集了大量的高端客戶，實現(xiàn)了物業(yè)檔次和使用氛圍之間良性互動，為租戶提供了良好的環(huán)境，也促進了業(yè)主物業(yè)的增值。

　　周邊環(huán)境差?，F(xiàn)在不少小戶型物業(yè)僅為一至兩棟單體樓，無法形成自身的小區(qū)，受周邊環(huán)境影響較大。有的項目坐落在棚戶區(qū)，環(huán)境差亂，使物業(yè)的形象大打折扣。

　　承諾無法兌現(xiàn)。一些小戶型項目在銷售時對客戶承諾將有穩(wěn)定回報，一旦項目銷售完畢，發(fā)展商賺得盆滿缽滿之后就抽身而退。留下的攤子既無擔(dān)保又無統(tǒng)一經(jīng)營者，管理上很混亂，無法兌現(xiàn)當初的高額回報，損失的是小業(yè)主。

　　上海錦和房產(chǎn)機構(gòu)地產(chǎn)分析師李軍認為，造成以上眾多問題的原因除了部分發(fā)展商跟風(fēng)逐利、急功近利的思想之外，還有更深層次的原因。

　　早在上個世紀九十年代中后期，大量的開發(fā)項目尚未完成便遭遇了經(jīng)濟冷卻，很多發(fā)展商的資金鏈斷裂，項目無法繼續(xù)。2000年以后，隨著樓市的復(fù)蘇，“半拉子”工程開始復(fù)活，或被收購或被再度注入資金改造。由于上個世紀遺留下來的“半拉子”工程以塔樓居多，雖然設(shè)計陳舊，但基本都具備可分割改造的特點。于是“半拉子”工程經(jīng)過分割、改造、包裝，再加上幾句響亮的口號便以各種小戶型形象粉墨登場，未曾料到其作用于市場屢試不爽。許多小戶型的誕生本身是尷尬的，由于設(shè)計、結(jié)構(gòu)等先天原因，改造而成小戶型無法承受起高檔物業(yè)之重。再加上很多項目后期疏于管理，造成了小戶型令人堪憂的現(xiàn)狀。