主臥、副臥、書房、雙衛(wèi)、儲藏室……這些過去只有在100平方米以上戶型中才有的居室空間，現(xiàn)在出現(xiàn)在八九十平方米的戶型中。去年出臺的“90平方米以下戶型必須占到70%以上”調(diào)控政策，對今年的影響將會更加明顯，小戶型產(chǎn)品將主導住宅開發(fā)市場。有關機構預測，住宅產(chǎn)品在設計上走向精細化，塔樓產(chǎn)品抬頭，產(chǎn)品類型將更加豐富。

向精細化發(fā)展

房地產(chǎn)政策調(diào)控對住宅結構的影響，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是從市場方面看，在2006年調(diào)整過關的產(chǎn)品以及2007年的新供應量同步上市，90平方米以下小戶型集中供應，住宅產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭難以避免。在“風格”和“生活”概念逐漸喪失吸引力的時候，開發(fā)商不得不將注意力集中在產(chǎn)品舒適度和物業(yè)的服務質(zhì)量上來。小戶型開始向“面積小功能多”的精致、緊湊方向發(fā)展，擁有大戶型的舒適和功能，市場有望進入精細產(chǎn)品時代。二是從產(chǎn)品自身而言，其變化不僅表現(xiàn)在面積上，還表現(xiàn)在建筑形態(tài)、居室空間的變化發(fā)展上，甚至對建筑節(jié)能會提出一定的要求。記者從某戶型設計圖上發(fā)現(xiàn)，85平方米被設計成了兩室兩廳雙衛(wèi)，而客廳開間依然保持在4.2米的寬度。設計師告訴記者：為充分保留房型的功能，同時實現(xiàn)大戶型的舒適，在設計時，優(yōu)化副臥和書房，增大活動空間面積，同時，加入向外延伸的飄窗，增強房屋的通透和舒適感。

塔樓有望回升

目前的住宅市場多以一梯兩戶、南北通透的板樓為主，這種格局能最大限度地滿足居住者對采光和通風的需要，但難以滿足節(jié)能省地的需要。因此，當“90平方米”和“70%”限制出臺，小套型面積的住宅成為市場主流時，一梯兩戶的板樓很可能被一梯多戶所取代，板樓在住宅建筑中的主導地位也將讓位于塔樓及板塔結合等建筑模式，這樣才能保證得房率和節(jié)能省地兩方面的需要，滿足中低收入人群的需求。

產(chǎn)品類型多樣

建筑戶型的變化最根本的原因還是來自建筑空間功能的細分和消費客群的不斷細分。受宏觀調(diào)控的影響，小戶型的消費層面在不斷擴增，將從原有的純過渡性居住的青年一族，逐步發(fā)展成涵蓋社會多個層面的多目的性消費，單一的居住模式將被徹底改變。廳室合一的“solo”（超小戶型），經(jīng)濟實用的一居室，精裝小豪宅，甚或?qū)樽杂陕殬I(yè)者打造的商務套房等滿足不同層面的小戶型都將表現(xiàn)不俗。另外，在居室和面積的組合方面，每一個新概念的提出都將使小戶型設計更合理，更人性化。85平方米可以做到三室兩廳，兩室兩廳的布局在65平方米的面積內(nèi)可以五臟俱全，不再是難以置信的事。住宅形式也千變?nèi)f化，空間布局不拘一格。據(jù)介紹：眼下的住宅開發(fā)，不再像以前那樣簡單地用實墻將各個功能空間分隔，加扇門就完成了一個戶型設計，而是需要建筑師從人體工程學的角度出發(fā)，將原需要120平方米甚至更大面積才能安排的功能空間，排放在90平方米甚至更小的空間里。這就對建筑設計提出了更高的要求：設計時如何將平面功能與空間功能相結合，只有產(chǎn)品達到以毫米為單位的精細設計，才能做到“麻雀雖小、五臟俱全”，并解決同樣面積住宅的差異化問題。

隨著人們居住理念的轉(zhuǎn)變和居住群體的日益擴大，越來越多的人青睞中小戶型住宅，在保障基本的居住功能的前提下，如何減少買房的經(jīng)濟負擔將受到購房者的重視。因此，做中小戶型住宅用“小戶型、大配套”的思路去設計和開發(fā)，讓中小戶型的居住品質(zhì)回歸到人最根本的需求上，才能吸引購房者