這幾天，家住聯(lián)南社區(qū)國(guó)豐街122弄22號(hào)的張先生總愛到自家樓下轉(zhuǎn)悠，看到工人在樓道口安裝起了嶄新的電子防盜門，他心里別提有多高興了。而更讓張先生和鄰居們高興的是，安裝這扇電子防盜門的所有費(fèi)用，都是小區(qū)業(yè)委會(huì)從物業(yè)那里要回來(lái)的“停車收益”，這究竟是怎么回事呢？

　　業(yè)委會(huì)要回45萬(wàn)元停車收益

　　聯(lián)南社區(qū)建于1994年，有199棟居民住宅樓，2200多戶人家，是個(gè)老齡人口占18％左右的老小區(qū)?！艾F(xiàn)在不少住戶買了車，路面停放的車輛越來(lái)越多?！本用駨埾壬f，小區(qū)業(yè)委會(huì)幾位負(fù)責(zé)人走訪核算發(fā)現(xiàn)，目前小區(qū)有400多個(gè)車位。

　　“小區(qū)路面停車費(fèi)有的按小時(shí)計(jì)費(fèi)，有的是包月，這些收入除了給幾個(gè)管理人員發(fā)工資和福利，肯定還有不少結(jié)余?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)副主任楊國(guó)彥給記者算了一筆賬：按400輛車計(jì)算，除去物業(yè)投入和管理人員費(fèi)用，每年停車費(fèi)的收益超過15萬(wàn)元。

　　盡管小區(qū)居民沒有明確提出，但心里還是惦記這筆高額的費(fèi)用到底去哪里了？據(jù)了解，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的新東方物業(yè)聯(lián)南管理處進(jìn)駐小區(qū)已經(jīng)3年了。“刨除管理上的開支，停車費(fèi)用的余額已經(jīng)高達(dá)45萬(wàn)元。我們就商量能否利用這筆錢為小區(qū)居民辦點(diǎn)實(shí)事?！睏顕?guó)彥說，為了能拿到這筆本該屬于全體業(yè)主的錢，業(yè)委會(huì)成員認(rèn)真翻閱了《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，還請(qǐng)教了律師。從目前了解的情況來(lái)看，小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)所屬至今都是一個(gè)有爭(zhēng)議的話題。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，一個(gè)基本的原則就是：誰(shuí)的物業(yè)誰(shuí)受益，就要看停車場(chǎng)的業(yè)主是誰(shuí)。小區(qū)路面的停車位屬公共配套設(shè)施，收益應(yīng)該歸業(yè)主所有。

　　之后兩個(gè)月時(shí)間，小區(qū)業(yè)委會(huì)和新東方物業(yè)聯(lián)南管理處進(jìn)行了多次協(xié)商，業(yè)委會(huì)將相關(guān)法律依據(jù)向物業(yè)做了解釋。新東方物業(yè)聯(lián)南管理處主任黃輝告訴記者，據(jù)他了解，關(guān)于停車費(fèi)的分配大致有三種：一種是停車費(fèi)全歸物業(yè)公司所有，但物業(yè)會(huì)以降低物業(yè)費(fèi)這種方式，把部分收入返還給業(yè)主；一種是停車費(fèi)稅后分成；一種則是實(shí)行酬金制，即停車費(fèi)全部交給業(yè)委會(huì)，然后再由業(yè)委會(huì)通過核算后，支付給物業(yè)公司一定的酬金，剩余部分作為專項(xiàng)基金用于小區(qū)設(shè)施維護(hù)?！奥犃藰I(yè)委會(huì)的提出的意見，我們也將相關(guān)情況向總公司做了匯報(bào)，最終同意將這筆費(fèi)用由業(yè)委會(huì)進(jìn)行支配?！?

　　聯(lián)南社區(qū)業(yè)主是如何做到的

　　記者在聯(lián)南社區(qū)看到，不少居民樓都在安裝電子防盜門。楊國(guó)彥說，這些電子防盜門 的費(fèi)用都是從這些停車費(fèi)中支取的，小區(qū)原來(lái)有50棟居民住宅樓安裝過電子防盜門，這次工程是要給剩余的149棟居民住宅樓安裝防盜門。

　　至于那些已集資安裝過防盜門的住宅樓，則通過其他方式受益?！艾F(xiàn)在不是流行消費(fèi)券嗎？我們經(jīng)過核算，就給所有已集資安裝過防盜門的住戶分發(fā)每戶120元"物業(yè)消費(fèi)券"。60平方米的房子一年的物業(yè)費(fèi)大約是每年180元，一張券可免掉大半年物業(yè)費(fèi)。”楊國(guó)彥表示，今后，物業(yè)給業(yè)主委員會(huì)的這筆經(jīng)費(fèi)支出明細(xì)都會(huì)向小區(qū)的全體業(yè)主公告，保證每分錢都能花到居民的身上。

　　聯(lián)南社區(qū)業(yè)委會(huì)主任楊仁志告訴記者，業(yè)委會(huì)現(xiàn)有11名成員，是從近50名業(yè)主代表中挑選出來(lái)的，其中有2人是在職職工，其余9人已經(jīng)退休。不少成員都有基層社區(qū)工作經(jīng)驗(yàn)，有的曾是社區(qū)干部，長(zhǎng)期從事社會(huì)治安和民政方面工作，很有經(jīng)驗(yàn)。

　　本屆業(yè)委會(huì)自2006年成立之初，就決定先查經(jīng)濟(jì)賬。楊仁志說，小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳率大約在70％，但物業(yè)一直稱是虧本經(jīng)營(yíng)，這引起了廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的質(zhì)疑。事實(shí)上，除了停車費(fèi)之外，業(yè)委會(huì)還對(duì)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房的數(shù)量和使用狀況做了一個(gè)普查，發(fā)現(xiàn)這里有不少收益甚至連物業(yè)自己也搞不清楚。

　　楊仁志說，之所以能夠從物業(yè)手里成功地拿到這筆費(fèi)用，取決于兩點(diǎn)：踏實(shí)和堅(jiān)持。為了使自己的行動(dòng)有理有據(jù)，業(yè)委會(huì)組織全體成員系統(tǒng)地學(xué)習(xí)了《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)，明確自己的權(quán)利和義務(wù)；同時(shí)還做了大量的調(diào)查取證工作，多次找到相關(guān)**部門咨詢政策，了解情況，避免將維權(quán)行動(dòng)變成一場(chǎng)鬧??；在和物業(yè)進(jìn)行協(xié)商的過程中，對(duì)方一開始并不接受業(yè)委會(huì)提出的方案，而業(yè)委會(huì)成員維護(hù)自己合法、合理的權(quán)益的態(tài)度并沒有因此而改變，一直堅(jiān)持到最后，取得了勝利。

　　律師說法

　　公共配套設(shè)施收益歸全體業(yè)主

　　京衡律師集團(tuán)寧波事務(wù)所陶旭峰律師表示，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。但在實(shí)際生活中，大部分業(yè)主對(duì)小區(qū)公共區(qū)域使用權(quán)概念不清，收益維權(quán)意識(shí)淡薄，也缺乏對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的了解，使得這樣一筆本該用來(lái)造福整個(gè)社區(qū)的收入落到了物業(yè)管理公司手中。

　　從法律上看，公共配套設(shè)施的收益，比如停車費(fèi)、公共部位的廣告收益應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理。除了像聯(lián)南社區(qū)由業(yè)委會(huì)直接支配這筆費(fèi)用外，小區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)還可以在聘用物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，就此明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　此外，業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)在對(duì)這筆費(fèi)用進(jìn)行支配時(shí)，需要特別注意費(fèi)用支出明細(xì)的公開、公正、透明，在運(yùn)作過程中嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)。