最近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)非常興旺，越來越多人第一次擁有自己的房子，房價(jià)也以驚人的速度高漲，一個(gè)專有名詞出現(xiàn)了：房奴。

     綜觀這些現(xiàn)象，以我過去二十多年在國外國內(nèi)購房的經(jīng)驗(yàn)，我發(fā)現(xiàn)其實(shí)這當(dāng)中有不少問題是由于部分購房者在個(gè)人理財(cái)和購置物業(yè)上經(jīng)驗(yàn)不足和一些錯(cuò)誤理解所致。在此我愿意分享我的一些痛苦和快樂經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)準(zhǔn)備購置尤其是第一次購置物業(yè)的提供參考。

     1）如何不成為房奴？

    與其說這是房地產(chǎn)價(jià)格的問題還不如說這是一個(gè)個(gè)人理財(cái)問題。以我最近幾年在國內(nèi)購置物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和觀察，我發(fā)現(xiàn)國內(nèi)的朋友缺乏一個(gè)正確的負(fù)債概念。最簡單的一個(gè)問題就是到底貸款占收入多少才合適，我沒有發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一個(gè)統(tǒng)一和公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，無論銀行還是在國內(nèi)剛剛開始的個(gè)人理財(cái)咨詢業(yè)務(wù)。

     我們不妨借用一下美國經(jīng)驗(yàn)，美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)（FederalReserve Board）給銀行和個(gè)人提供了一個(gè)個(gè)人房屋貸款統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，就是所謂的28－36準(zhǔn)則。其中的28是指個(gè)人房屋貸款月支出最多占稅前總收入的28％，這里的支出部分包括房屋貸款利息、本金、貸款保險(xiǎn)和房地財(cái)產(chǎn)地稅（每年交付）；而36是指所有個(gè)人負(fù)債月支出最多占稅前總收入的36％，個(gè)人負(fù)債包括房屋貸款和其他如汽車貸款和信用卡等的總和。這個(gè)28－36標(biāo)準(zhǔn)被所有銀行嚴(yán)格執(zhí)行，否則銀行自己會(huì)增加它在個(gè)人房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)。部分銀行還增加了一個(gè)33％準(zhǔn)則，就是如果申請(qǐng)人信用好而又沒有其他房屋貸款的話，房屋貸款比例可以提高到33％，但還是要遵守36％的比例。

    在這樣一個(gè)大前提下，理財(cái)專家還建議所有的房屋相關(guān)開支不應(yīng)該超過40％，包括貸款、保險(xiǎn)、水電煤氣等開支。

     國內(nèi)銀行的房屋貸款業(yè)務(wù)還在新興開始階段，對(duì)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)還不夠重視。此外對(duì)個(gè)人收入證明也是非常隨意，這導(dǎo)致很多消費(fèi)者先考慮要買什么房子而不是先考慮自己能買多貴的房子。很顯然對(duì)所有人來說房子越大越貴越好，在缺乏一個(gè)客觀限制（銀行貸款限度）機(jī)制下，部分消費(fèi)者很容易超過自己的承擔(dān)能力。如果你不想當(dāng)房奴，首先你要約束自己，不要超過自己能夠承擔(dān)的能力，嚴(yán)格遵守1/3（33％）的貸款比例。

    當(dāng)然這個(gè)非常松懈的貸款環(huán)境給予一些房地產(chǎn)投資者一個(gè)非常大的空子，這是話外題了。

    問題是，如何抵擋那些超過你承擔(dān)能力房子的誘惑？

     2）一步到位害人不淺！

     我發(fā)現(xiàn)一些初次購買房子的都有這個(gè)一步到位的錯(cuò)誤想法，工作沒幾年的小兩口還沒有孩子的家庭就在考慮購買100平米的三居，為自己未來的孩子和退休的父母準(zhǔn)備。他們以為買房子如同結(jié)婚一樣一生只有一次，或者看著天天在漲的房價(jià)擔(dān)心未來買不起所需要的房子。

     除非有特別的社會(huì)性事件如戰(zhàn)爭，個(gè)人收入通常要經(jīng)歷一個(gè)反扣碗形狀的曲線：剛開始比較低，隨后的10年高速增長，然后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)階段，最后退休后減少。對(duì)于還在收入不斷增加的年輕購買者來說，他們應(yīng)該選擇適合自己3－5年計(jì)劃的房子，等將來收入增加家庭結(jié)構(gòu)改變以后再升級(jí)到更大更好的社區(qū)。在國內(nèi)還沒有推出永久性房地產(chǎn)增值稅之前，每隔3－5年換一間更貴的房子不需要交多少稅，因此這種升級(jí)（trade up）行為應(yīng)該是年輕收入增長型家庭所采取的模式。

     我畢業(yè)半年后買的房子的價(jià)格是我工作10多年后購買房子價(jià)格的1/6，在此之間我換了三次，每次都是越來越貴，越來越大。當(dāng)然其中有一間我也當(dāng)了兩年房奴，也是錯(cuò)誤認(rèn)為要為小孩和父母準(zhǔn)備，痛苦的教訓(xùn)。