購房者終于有了預(yù)告登記這把“保護(hù)傘”，他們可以通過預(yù)告登記，避免自己看中的房子被房東抬價賣給第三人。市住房保障和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在對7月1日起正式實(shí)施的《上海市房地產(chǎn)登記條例》配套操作文件——《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》(以下簡稱《技術(shù)規(guī)定》)作進(jìn)一步解讀時透露了上述信息。《技術(shù)規(guī)定》經(jīng)全面修訂后，也同步實(shí)施。

預(yù)告登記 防止加價轉(zhuǎn)賣

在解讀中特別提到，所謂的“預(yù)告登記”是相對于正式登記而言的一種預(yù)備性房地產(chǎn)登記，是便于當(dāng)事人取得將來正式登記的優(yōu)先權(quán)而進(jìn)行的登記行為，其目的是為保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利變動中債權(quán)人的合法權(quán)益。因房地產(chǎn)的買賣等物權(quán)轉(zhuǎn)移行為屬于民事法律行為中的雙方行為，房地產(chǎn)登記以雙方申請為原則，登記機(jī)構(gòu)需完整了解當(dāng)事人的真實(shí)意思，方能使房地產(chǎn)登記的合法性得到保證。

但是，在登記實(shí)務(wù)中往往存在這種情形：雙方當(dāng)事人有意思表示一致的約定，但因一方當(dāng)事人不予配合或無法配合，致使雙方無法共同申請。通俗地說，市場中所出現(xiàn)的“跳價”行為便屬于類似情況，在房價持續(xù)上行過程中尤為普遍。

對此，《技術(shù)規(guī)定》明確，對預(yù)購商品房及其轉(zhuǎn)讓、以預(yù)購商品房設(shè)立抵押權(quán)、以房屋建設(shè)工程設(shè)立抵押及其抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的事項(xiàng)，當(dāng)事人可以共同申請預(yù)告登記。在上述情形中，一方當(dāng)事人未提出登記申請的，另一方當(dāng)事人為保障將來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利，按照雙方關(guān)于辦理預(yù)告登記的明確約定可以單方提出預(yù)告登記申請。

《技術(shù)規(guī)定》對準(zhǔn)予預(yù)告登記的條件予以更為詳細(xì)的規(guī)定。

關(guān)于期房預(yù)告登記

1、購買期房申請預(yù)購登記的，申請人一方應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售許可證記載的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售合同載明的預(yù)購人；按約定單方申請的，申請人是商品房預(yù)售合同載明的預(yù)購人；

2、非住宅期房申請轉(zhuǎn)讓登記的，申請人一方應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)登記簿記載的商品房預(yù)購人，另一方應(yīng)當(dāng)是預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同載明的受讓人；

3、期房申請變更登記的，申請人是預(yù)購商品房預(yù)告登記的當(dāng)事人；預(yù)購人死亡的，應(yīng)當(dāng)由預(yù)購人的繼承人和其他原申請人共同申請；預(yù)購人終止的，應(yīng)當(dāng)由該預(yù)購商品房的承受人和其他原申請人共同申請。

公益性設(shè)施用途要提交登記

由于以往《登記條例》文件沒有明確規(guī)定，在辦理新建商品房初始登記時，物業(yè)管理用房、業(yè)委會用房以及配套建設(shè)的公益性公共服務(wù)設(shè)施往往登記在開發(fā)商名下。另外，開發(fā)商用于銷售的房地產(chǎn)與保留自用的會所、地下室、車庫、用于出租的房屋等在初始登記時也未作任何區(qū)分，由此引發(fā)了不少糾紛，甚至引起訴訟。

為了保護(hù)業(yè)主共有房地產(chǎn)權(quán)益，經(jīng)修訂的《技術(shù)規(guī)定》明確了這些權(quán)益歸屬。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房初始登記時，除其他規(guī)定材料外，還應(yīng)提交：

1、經(jīng)市或者區(qū)縣房屋管理部門備案的載明開發(fā)企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)和用于銷售的商品房的銷售方案；

2、區(qū)縣房屋管理部門出具的業(yè)主共有的房地產(chǎn)的具體用途、坐落位置等的證明文件；

3、屬公益性公共服務(wù)設(shè)施的部分，還應(yīng)提交區(qū)縣房屋管理部門出具的公益性公共服務(wù)設(shè)施的具體用途、坐落位置等的證明文件。

同時，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記簿上對上述情形分別記載，對開發(fā)企業(yè)用于銷售和保留自有的分別發(fā)證；對業(yè)主共有房地產(chǎn)的只記載不發(fā)證；對公益性配套設(shè)施待明確所有權(quán)人后辦理房屋所有權(quán)初始登記