根據(jù)商品房買賣合同約定，房屋在竣工并經(jīng)相關部門驗收合格后才能交付使用，因此，驗收合格的房子都有驗收合格的證明文件：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》，有了這“兩書、一表”，才能說明該樓經(jīng)相關部門驗收，并且合格。此時，應當詳細察看“兩書、一表”中的內(nèi)容和驗收部門的蓋章，如有異議馬上詢問。

　　那么，什么是“兩書”呢？所謂“兩書”就是開發(fā)商在工程竣工驗收合格后，通知購房者入住時所需提供的兩份法律文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　1、購房者在接到收房通知后，應該審查開發(fā)商的交房手續(xù)是否完善

　　《住宅使用說明書》：

　　此書是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等等方面做出的說明和提出的使用注意事項，一般情況下包含下內(nèi)容：

　　①開發(fā)單位、設計單位、施工單位，有委托監(jiān)理的還應注明監(jiān)理單位；

　　②房屋的結構類型；

　?、垩b修、裝飾的注意事項；

　　④上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等等設施配置的使用說明；

　　⑤有關設施、設備的安裝預留位置說明和安裝的注意事項；

　?、揲T、窗的類型及使用時的注意事項；

　?、呤覂?nèi)的配電負荷；

　　⑧承重墻、保溫墻、防水層和陽臺等部位的注意事項說明；

　?、崞渌枰f明的問題。例如，住宅中配置的設備、設施，如果生產(chǎn)廠家有使用說明書，就應當附在《住宅使用說明書》中。

　　《住宅質(zhì)量保證書》：

　　《住宅質(zhì)量保證書》通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，對房屋的眾多部分在使用年限內(nèi)承擔保修責任，還有一些其他部位或者部件的保修時間，則需要由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。此書是房地產(chǎn)開發(fā)公司對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當詳細寫明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應當按此書約定，承擔保修責任。如果房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修后使房屋使用功能受到影響，

　　開發(fā)商應承擔賠償責任。如果主體結構質(zhì)量不合格，開發(fā)商不但應當承擔賠償責任，而且購買人還可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，核驗后確實屬不合格的，購房者有權要求退房。

　　商品房保修期從購房者收房的當天開始計算，具體的保修期限和范圍是：

　?、俚鼗A和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)；

　?、谖菝妗⑼鈮γ娴姆浪疄?年；

　?、蹚N房和衛(wèi)生間的防水為1年；

　?、艿叵率壹肮艿罎B漏為1年；

　?、輧?nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動脫落為1年；

　?、薜孛婵展摹⒘芽p、大面積起沙為1年；

　?、唛T窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；

　?、酂艟摺㈦娖鏖_關、電氣箱(盤)和線路設備損壞為6個月；

　?、峤o排水管道設備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個月；

　?、夤峁├湎到y(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期；

　　國家對住宅工程另有規(guī)定的按國家規(guī)定。

　　其他部位、部件的保修期限，可由買賣雙方自行約定。

　　2、仔細檢查自己所購買的樓房

　　檢查的對象包括樓棟的外飾面，如陽臺、雨罩的外飾面是否符合設計要求，是否與合同中的約定相符。

　　3、檢查房屋的附屬設施是否與合同約定相符

　　按照合同約定，逐項檢查附屬設施，看看是否達到合同中約定的標準。比如：電梯能否使用；過道和樓梯間能否通行；管道是否完備；電氣設備是否安裝到位……并且要按規(guī)定完成不同的測試項目，測試值要符合國家的規(guī)范要求。

　　4、檢查水電煤氣是否能正常使用

　　打開水龍頭檢查漏堵現(xiàn)象，可以改變水流大小，觀察水壓的變化情況，也可以測試排水速度。關閉分閘，檢查各個分閘所控制的各分支線路，并測試各插座是否有電、受控。煤氣在進戶前通常不開栓，但應察看是否缺少部件，用手動一下，看看是否連接牢靠，以免發(fā)生問題。

　　5、檢查房屋結構、質(zhì)量是否與合同約定相符

　　檢查房屋結構主要是看房屋的戶型、朝向、尺寸等是否與合同約定一致，如果與合同約定不符，購房者就可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔相應的違約責任。檢查房屋的質(zhì)量主要從管道的通水、試壓、通氣、防水等方面入手。通常情況下應該進行兩次蓄水、淋水試驗，房間應該沒有滲漏現(xiàn)象；地漏不反水，結合處嚴密，地面不積水；上下水管道不漏水不堵塞；門窗沒有滲水、銹蝕痕跡，而且要開關靈活。因此，購房者最好選擇雨后天晴的日子驗收房屋，這樣還可以了解屋頂和外墻的滲漏現(xiàn)象。此外，如果是裝修房，房間的地板和天花板還應當表面平整、色澤均勻，線角順直，并且不能有裂縫、空鼓、起翹現(xiàn)象的發(fā)生。

　　《住宅質(zhì)量保證書》：

　　《住宅質(zhì)量保證書》通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，對房屋的眾多部分在使用年限內(nèi)承擔保修責任，還有一些其他部位或者部件的保修時間，則需要由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。此書是房地產(chǎn)開發(fā)公司對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當詳細寫明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應當按此書約定，承擔保修責任。如果房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修后使房屋使用功能受到影響，

　　開發(fā)商應承擔賠償責任。如果主體結構質(zhì)量不合格，開發(fā)商不但應當承擔賠償責任，而且購買人還可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，核驗后確實屬不合格的，購房者有權要求退房。

　　商品房保修期從購房者收房的當天開始計算，具體的保修期限和范圍是：

　?、俚鼗A和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)；

　?、谖菝?、外墻面的防水為3年；

　　③廚房和衛(wèi)生間的防水為1年；

　?、艿叵率壹肮艿罎B漏為1年；

　?、輧?nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動脫落為1年；

　　⑥地面空鼓、裂縫、大面積起沙為1年；

　?、唛T窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；

　?、酂艟摺㈦娖鏖_關、電氣箱(盤)和線路設備損壞為6個月；

　　⑨給排水管道設備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個月；

　　⑩供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期；

　　國家對住宅工程另有規(guī)定的按國家規(guī)定。

　　其他部位、部件的保修期限，可由買賣雙方自行約定。

　　2、仔細檢查自己所購買的樓房

　　檢查的對象包括樓棟的外飾面，如陽臺、雨罩的外飾面是否符合設計要求，是否與合同中的約定相符。

　　3、檢查房屋的附屬設施是否與合同約定相符

　　按照合同約定，逐項檢查附屬設施，看看是否達到合同中約定的標準。比如：電梯能否使用；過道和樓梯間能否通行；管道是否完備；電氣設備是否安裝到位……并且要按規(guī)定完成不同的測試項目，測試值要符合國家的規(guī)范要求。

　　4、檢查水電煤氣是否能正常使用

　　打開水龍頭檢查漏堵現(xiàn)象，可以改變水流大小，觀察水壓的變化情況，也可以測試排水速度。關閉分閘，檢查各個分閘所控制的各分支線路，并測試各插座是否有電、受控。煤氣在進戶前通常不開栓，但應察看是否缺少部件，用手動一下，看看是否連接牢靠，以免發(fā)生問題。

　　5、檢查房屋結構、質(zhì)量是否與合同約定相符

　　檢查房屋結構主要是看房屋的戶型、朝向、尺寸等是否與合同約定一致，如果與合同約定不符，購房者就可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔相應的違約責任。檢查房屋的質(zhì)量主要從管道的通水、試壓、通氣、防水等方面入手。通常情況下應該進行兩次蓄水、淋水試驗，房間應該沒有滲漏現(xiàn)象；地漏不反水，結合處嚴密，地面不積水；上下水管道不漏水不堵塞；門窗沒有滲水、銹蝕痕跡，而且要開關靈活。因此，購房者最好選擇雨后天晴的日子驗收房屋，這樣還可以了解屋頂和外墻的滲漏現(xiàn)象。此外，如果是裝修房，房間的地板和天花板還應當表面平整、色澤均勻，線角順直，并且不能有裂縫、空鼓、起翹現(xiàn)象的發(fā)生。

　　6、檢查房屋面積與合同登記是否相符

　　在交房的時候，開發(fā)商應當提供由專業(yè)部門出具的面積測繪報告，上面不但有房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積，還要有專業(yè)部門的公章以及該部門是否具有測繪資格的證明，并且，這份報告還應當經(jīng)房屋交易管理部門備案登記。

　　7、查看開發(fā)商代收費和物業(yè)管理費的相關規(guī)定

　　在正式交房的時候，房產(chǎn)開發(fā)商都要收取名目不同的代收費用，但是，按照相關規(guī)定，不同名目的費用應當由提供服務的單位向產(chǎn)權人(購房者)收取。如果開發(fā)商代收，就應當提供收費單位的委托證明，或者提供物價局的文件，并詳細講明收費標準，否則，購房者可以拒絕交費。

　　按照建設部規(guī)定，開發(fā)商可以代收住宅的大修基金，標準為購房款的2%～3%，但大修基金必須馬上交給管理部門，作為業(yè)主辦理權屬證書的依據(jù)。

　　收房時，通常要繳納物管費，通常都是按照物管單位提供的物價局批文，或者經(jīng)物價局備案的收費標準執(zhí)行，如果合同有約定的則按合同約定執(zhí)行，但不能超過法定的收費標準。這時，業(yè)主可以按照物價局對住房的審核項目及標準驗收相應的公共設施設備、配套設施、綠化標準等，如果這些項目沒有達到文件中的交房標準，物管公司應適當下浮物管費的收費標準。

　　收房時，購房者還應當有《物業(yè)管理合同》(開發(fā)商在購房時提供給購房者)，如果開發(fā)商沒有提供，購房者必須索要。同時，物管公司還應提供住戶手冊，其中包括物業(yè)管理條例或方案、業(yè)主公約、業(yè)主委員會的章程……

　　8、正式簽署房屋交接書

　　當購房者對房屋的所有項目(包括產(chǎn)權)都進行了檢驗，并且所有檢驗項目均符合合同約定后，便可以同開發(fā)商簽訂房屋交接書。如果有些項目沒有達到合同約定，就需要做好記錄，并要求開發(fā)商在上面簽字并加蓋公章，房屋交接書只能等到開發(fā)商的房屋完全符合交房標準時再簽訂。應特別注意的是，購房者要保存好自己手中的交房代表簽字驗房問題備案單，以作為后期發(fā)生糾紛時的依據(jù)。

　　入住后出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題怎樣解決

　　購房者在收房時，只能發(fā)現(xiàn)房屋的表面問題，但在居住一段時間后，往往會發(fā)現(xiàn)這樣或那樣的問題，這時，最需要做的就是判定問題的起因：是開發(fā)商的問題還是購房者裝修的問題。如果是由于購房者裝修造成，就要考慮是自身原因還是裝修公司的原因，如果是裝修公司的施工造成，購房者只能找裝修公司維修并要求賠償，這與開發(fā)商無關。

　　如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照相關規(guī)定，如果是在保修期內(nèi)，購房者應當要求開發(fā)商維修，最好使用書面方式提出，并讓房產(chǎn)開發(fā)商蓋章確認。如果開發(fā)商拒絕確認或者故意拖延維修，購房者可以請相應人員進行維修，同時，購房者要保管好維修費用*****和開發(fā)商拒絕維修房屋的相關書面憑證。在維修完畢后，購房者可以拿著維修費用*****要求開發(fā)商承擔全部的修復費用，并且賠償因修復房屋給自身造成的損失(包括誤工費)。如果開發(fā)商拒絕承擔維修費用，購房者可以拿著維修費用*****和開發(fā)商拒絕維修房屋的相關書面憑證到法院起訴。

　　如果經(jīng)過多次維修，房屋的質(zhì)量問題依然沒有得到有效解決，并對購房者的正常居住、使用造成影響，將被視為嚴重的質(zhì)量問題，購房者有權解除購房合同，并且要求開發(fā)商賠償由此引起的全部損失，包括裝修費、房款、利息和損害賠償?shù)取?/P>