工程項(xiàng)目竣工之后，驗(yàn)收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、 現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國(guó)外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備 的合同文件和國(guó)外提供的設(shè)計(jì)文件等資料，作為驗(yàn)收的依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收。

　　由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗(yàn)收的一般 標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　(1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

　　(2)所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿(mǎn)足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動(dòng)。

　　(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無(wú)梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。 照明及動(dòng)力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過(guò)載和短路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。

　　(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場(chǎng)地平整，由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除。

　　(5)整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。

　　經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān) 的所有技術(shù)資料。

　　驗(yàn)收程序

　　1原有房屋接管驗(yàn)收程序

　　(1)移交人書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收；

　　(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；

　　(3)接管驗(yàn)收單位同移交人對(duì)原有房屋的質(zhì)量與使用問(wèn)題進(jìn)行檢驗(yàn)；

　　(4)對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問(wèn)題，按危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理辦法處理；

　　(5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況；

　　(6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)稱(chēng)登記(若無(wú)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無(wú)須辦理)。

　　2、新建房屋接管驗(yàn)收程序。

　　(1)建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；

　　(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；

　　(3)接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；

　　(4)對(duì)驗(yàn)收中發(fā)生的問(wèn)題，按質(zhì)量問(wèn)題處理辦法辦理；

　　(5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

　　3、住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收程序

　　①住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民**建設(shè)行政主管部門(mén)提出 住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

　?、诔鞘腥嗣?*建設(shè)行政主管部門(mén)在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月 內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工 程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門(mén)及住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；

　?、劬C合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽(tīng)取開(kāi)發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)住 宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評(píng)價(jià)，提出驗(yàn)收意見(jiàn)并向城市人民**建設(shè)行政主管 部門(mén)提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

　　④城市人民**建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行審查。綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審查合格后，開(kāi) 發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。

　　驗(yàn)收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費(fèi)用。

　　物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

　　1、原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料。

　　(1)產(chǎn)權(quán)資料

　　①房屋所有權(quán)證；
　?、谕恋厥褂脵?quán)證；
　?、塾嘘P(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議；
　　④房屋分戶(hù)使用清冊(cè)；
　?、莘课菰O(shè)備及定、附著物清冊(cè)。

　　(2)技術(shù)資料

　?、俜康禺a(chǎn)平面圖；
　?、诜课莘珠g平面圖；
　　③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

　　2、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。

　　(1)產(chǎn)權(quán)資料

　?、夙?xiàng)目批準(zhǔn)文件；
　?、谟玫嘏鷾?zhǔn)文件；
　?、劢ㄖ?zhí)照；
　?、懿疬w安置資料。

　　(2)技術(shù)資料

　　1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；
　　2)地質(zhì)勘察報(bào)告；
　　3)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；
　　4)工程預(yù)決算；
　　5)圖紙會(huì)審記錄；
　　6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；
　　7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；
　　8)沉降觀察記錄；
　　9)竣工驗(yàn)收證明書(shū)；
　　10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；
　　11)新材料、新配件的鑒定合格證書(shū)；
　　12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；
　　13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；
　　14)供水、供暖的試壓報(bào)告。

　　物業(yè)移交

　　在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒(méi)有問(wèn)題的設(shè)備在 驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。

　　物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收，只有它才 對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操 作等。

　　物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個(gè)原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其 向業(yè)主移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開(kāi)始，移交過(guò)程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊(cè)》，知會(huì)管理?xiàng)l例等。這就像造好的機(jī) 車(chē)在投入運(yùn)行時(shí)必須令其駛?cè)胝?，如果一開(kāi)始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財(cái)力。

　　物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專(zhuān)業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查 對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

　　交接雙方的責(zé)任

　　1、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí) 簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證， 并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。

　　2、接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并 商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

　　3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng) ，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

　　4、新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向 接 管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿(mǎn)，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收 接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。

　　5、新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān) 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。

　　(2)技術(shù)資料

　　1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；
　　2)地質(zhì)勘察報(bào)告；
　　3)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；
　　4)工程預(yù)決算；
　　5)圖紙會(huì)審記錄；
　　6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；
　　7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；
　　8)沉降觀察記錄；
　　9)竣工驗(yàn)收證明書(shū)；
　　10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；
　　11)新材料、新配件的鑒定合格證書(shū)；
　　12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；
　　13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；
　　14)供水、供暖的試壓報(bào)告。

　　物業(yè)移交

　　在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒(méi)有問(wèn)題的設(shè)備在 驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。

　　物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收，只有它才 對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操 作等。

　　物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個(gè)原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其 向業(yè)主移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開(kāi)始，移交過(guò)程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊(cè)》，知會(huì)管理?xiàng)l例等。這就像造好的機(jī) 車(chē)在投入運(yùn)行時(shí)必須令其駛?cè)胝?，如果一開(kāi)始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財(cái)力。

　　物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專(zhuān)業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查 對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

　　交接雙方的責(zé)任

　　1、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí) 簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證， 并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。

　　2、接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并 商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

　　3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng) ，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

　　4、新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向 接 管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿(mǎn)，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收 接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。

　　5、新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān) 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。

　　接管物業(yè)的善后問(wèn)題

　　房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗(yàn)收中，如果發(fā)現(xiàn) 物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問(wèn)題，以及其它遺留問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)提請(qǐng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。

　　物業(yè)管理公司也可以代理開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。

　　由于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān) 。

　　辦理移交手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書(shū)面資料： 工程建設(shè)資料、各類(lèi)房屋清單、**房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè) 備及公共場(chǎng)地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營(yíng)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地清單等。

　　竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修

　　一、保修的范圍

　　竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進(jìn)行保修。

　　各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：

　　(1)屋面漏雨；
　　(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；
　　(3)室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水；
　　(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；
　　(5)門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)范規(guī)定；
　　(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；
　　(7)外墻外漏水、陽(yáng)臺(tái)積水；
　　(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；
　　(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)
　　(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；
　　(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。

　　二、保修期限

　　保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計(jì)算，根據(jù)《保修辦法》下列各類(lèi)工程的保修期。

　　(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；
　　(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個(gè)月；
　　(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期；
　　(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；
　　(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

　　第四節(jié) 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

　　一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項(xiàng)

　　物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收 工作。
　　2、物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上， 對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
　　3、接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng) 、整修，直至完全合格。
　　4、落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。
　　5、開(kāi)發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。
　　6、物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及**賦予的有關(guān)權(quán)利。
　　7、接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成 。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項(xiàng)

　　1、接管不規(guī)范，驗(yàn)收不合格。雖然國(guó)家或地方頒布了接管驗(yàn)收方面的一些規(guī)范，但實(shí)際操 作 過(guò)程中常常不能?chē)?yán)格執(zhí)行。之所以會(huì)在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接 管主體沒(méi)有完全進(jìn)入市場(chǎng)，沒(méi)有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題 或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過(guò)更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。近 幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來(lái)的是大量的有質(zhì)量問(wèn)題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開(kāi)發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費(fèi)。同時(shí)，由于接管驗(yàn)收的不規(guī)范，有時(shí)會(huì)造成 管理公司與開(kāi)發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

　　2、物業(yè)的接管驗(yàn)收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計(jì)劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，無(wú)論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都 有待在實(shí)踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門(mén)基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了， 但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒(méi)變，接管驗(yàn)收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗(yàn) 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

　　3、缺乏統(tǒng)一的接管驗(yàn)收合同文本。接管驗(yàn)收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在一些地區(qū)制定了 一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項(xiàng)，難免會(huì) 出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

　　顯然，物業(yè)的接管驗(yàn)收中的問(wèn)題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費(fèi)者利益考 慮較少等問(wèn)題也需要引起重視。

　　簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問(wèn)題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：

　?、龠M(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。
　?、谇袑?shí)做到政企分開(kāi)，轉(zhuǎn)變**職能，把物業(yè)管理公司推向市場(chǎng)，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化。

　　接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本

　　一、合同的概述

　　(一)物業(yè)管理合同的特征

　　1、物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因 處 理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出 的必要費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

　　2、物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說(shuō)，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的 必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

　　3、物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過(guò)利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。

　　4、物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并 不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。

　　5、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

　　(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

　　物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

　　1、委托方和受托方的名稱(chēng)、住所；
　　2、物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；
　　3、物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；
　　4、物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
　　5、物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；
　　6、物業(yè)管理服務(wù)的期限；
　　7、違約責(zé)任；
　　8、合同終止和解除的約定；
　　9、當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使 用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管 理；(7)物業(yè)檔案資料保管。

　　物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：(1)業(yè)主或使用 人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事 項(xiàng)。