五年未曾放松的房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)，讓市場(chǎng)充滿想象——股市房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲上漲，開(kāi)發(fā)企業(yè)歡欣鼓舞，房?jī)r(jià)走勢(shì)這一行業(yè)的永恒話題再次成為熱點(diǎn)。

    “保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從35%降至20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例從35%降至30%”，對(duì)于這一降幅，盡管不少市場(chǎng)人士認(rèn)為大出意料，但仍有人質(zhì)疑其或?yàn)椤氨?chē)薪”，期盼依靠降低資本金比例來(lái)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資是“治標(biāo)不治本”。

    直接利好的邏輯

    下調(diào)資本項(xiàng)目金比例的消息讓房地產(chǎn)行業(yè)“相當(dāng)受用”，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭如此對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，這等于讓開(kāi)發(fā)商回到2004年以前房地產(chǎn)調(diào)控之前的好日子。

    這一政策的利好邏輯非常清晰，長(zhǎng)城證券研究所出具的報(bào)告認(rèn)為，下調(diào)資本金比例將降低行業(yè)融資門(mén)檻，減緩資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)投資增速回升。調(diào)整后，對(duì)于保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商需要的啟動(dòng)資金相當(dāng)于降低了43%；對(duì)于非普通住宅和商業(yè)項(xiàng)目，啟動(dòng)資金相當(dāng)于降低了14%。這大大增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商的投資能力。

    從另一個(gè)角度來(lái)看，下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例降低了企業(yè)從銀行貸款的門(mén)檻，有利于刺激房地產(chǎn)投資，區(qū)域龍頭更具優(yōu)勢(shì)、受益更多。國(guó)信證券分析報(bào)告指出，自1996年起，國(guó)家對(duì)于各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，開(kāi)始試行資本金制度。對(duì)資本金未按照規(guī)定進(jìn)度和數(shù)額到位的投資項(xiàng)目，投資管理部門(mén)不發(fā)給投資許可證，金融部門(mén)不予貸款。本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例至20%，大大降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款門(mén)檻。由于商品房開(kāi)發(fā)實(shí)行項(xiàng)目法人制度，按央行121文規(guī)定，開(kāi)發(fā)貸款按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道方面，區(qū)域龍頭更具優(yōu)勢(shì)，本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例后，區(qū)域龍頭受益更多。

    國(guó)都證券分析師鄒文軍預(yù)計(jì)，下半年新增投資將明顯回升。由于銷(xiāo)售的好轉(zhuǎn)明顯好于市場(chǎng)預(yù)期，5月份多個(gè)大中城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景的判斷將陸續(xù)由過(guò)度悲觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀甚至樂(lè)觀，庫(kù)存仍呈現(xiàn)趨勢(shì)性減少。現(xiàn)階段**推地節(jié)奏明顯放緩，土地供應(yīng)不足，土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)爭(zhēng)拍地塊的火爆場(chǎng)景。資本金比例的大幅下調(diào)，令開(kāi)發(fā)商投資杠桿能力大幅提升，35％的資本金比例帶動(dòng)的投資將放大至2.86倍（100/35），20％的資本金比例帶動(dòng)的投資更將放大至5倍（100/20），資金準(zhǔn)入門(mén)檻的降低，將使未來(lái)有效供給增加。同時(shí)，未來(lái)新增供給的情況還需視土地供給情況，如果新增土地供應(yīng)較少，仍可能出現(xiàn)爭(zhēng)拍土地的火爆場(chǎng)景。

    國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方焱更指出，2008年下半年各地推出一系列救市政策后，普通商品住房定義標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)普遍放寬，因此，本次利好的覆蓋面較廣。

    開(kāi)發(fā)企業(yè)未必會(huì)將資金加大投資

    “2004年上調(diào)資本金比例，房地產(chǎn)投資難道就因此降低了？房地產(chǎn)行業(yè)就因此降溫了？同樣的道理，下調(diào)這一限制的作用也是有限的，市場(chǎng)如此熱鬧，只是因?yàn)闃I(yè)內(nèi)太期待政策利好”，一位開(kāi)發(fā)商在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，并不認(rèn)可市場(chǎng)對(duì)這一利好政策效用的期待。

    盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)幅度超出前期預(yù)期，但不難看出**的思路是不同項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待。調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房的項(xiàng)目資本金比例恢復(fù)到1996 年首次設(shè)定該比例的水平。除此之外，對(duì)于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如非普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，最低項(xiàng)目資本金比例只下調(diào)了5%，符合**對(duì)不同項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待、有保有壓的一貫態(tài)度。這說(shuō)明**對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度依然謹(jǐn)慎。

    毫無(wú)疑問(wèn)，降低資本金比例后開(kāi)發(fā)商資金壓力會(huì)得以緩解，但一位北京開(kāi)發(fā)商直言不諱的表示，“富余出來(lái)的錢(qián)不會(huì)投到開(kāi)發(fā)投資中去”。由于前期資金鏈緊張，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急是拿錢(qián)彌補(bǔ)財(cái)務(wù)成本的窟窿，而不是加大投資。

    信貸放松仍有懸疑

    同時(shí)，對(duì)于金融系統(tǒng)而言，資本金放松并不意味著銀行敞開(kāi)放貸。通知中明確要求，金融機(jī)構(gòu)在提供信貸支持和服務(wù)時(shí)，要堅(jiān)持獨(dú)立審貸，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)借款主體和項(xiàng)目實(shí)際情況，參照國(guó)家規(guī)定的資本金比例要求，對(duì)資本金的真實(shí)性、投資收益和貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面審查和評(píng)估，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數(shù)量和比例。針對(duì)市場(chǎng)有人估算的比例下調(diào)后房地產(chǎn)行業(yè)將新增開(kāi)發(fā)資金5000億元的說(shuō)法，楊紅旭預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將有所增加，但由于“商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)在那里擺著，最后釋放的資金絕不會(huì)多達(dá)5000億”。

    國(guó)信證券提供的資料顯示，“央行121文”當(dāng)中未被新政取代的其他內(nèi)容仍然有效，買(mǎi)地仍需自有資金。“121號(hào)文”當(dāng)中未被新政取代的核心內(nèi)容包括：商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買(mǎi)施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

    投資增長(zhǎng)有賴(lài)需求回暖

    確實(shí)，在2008年4季度以來(lái)的地產(chǎn)新政作用下，國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)了銷(xiāo)售暢旺的暖春行情。但投資的復(fù)蘇步伐仍然緩慢，1-4月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7290億元，同比僅增長(zhǎng)4.9%，而去年同期是32.1%，土地購(gòu)置面積、土地開(kāi)發(fā)面積及房屋新開(kāi)工面積則分別負(fù)增長(zhǎng)28.6%、12.2%和15.6%；從單月數(shù)據(jù)看，投資、土地開(kāi)發(fā)、新開(kāi)工也是環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。這表明銷(xiāo)量雖已連續(xù)數(shù)月回暖，但仍未能有效提振開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心，其買(mǎi)地?cái)U(kuò)張仍然謹(jǐn)慎，仍存在房地產(chǎn)投資衰退的隱憂。這也是市場(chǎng)人士認(rèn)為本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例的主要原因。

    對(duì)此，方焱認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍有賴(lài)于需求回暖，刺激房地產(chǎn)投資的核心仍在于刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速不斷回落的主要原因是銷(xiāo)售不暢導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商信心不足，隨著今年銷(xiāo)售回暖，開(kāi)發(fā)商投資意欲逐漸有所提升，但投資恢復(fù)速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于成交量的回暖。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：庫(kù)存消化壓力仍然很大，可售量雖然回落明顯，但絕對(duì)量仍然偏高；銷(xiāo)量回暖僅經(jīng)歷了幾個(gè)月，后市如何，開(kāi)發(fā)商仍不敢太過(guò)樂(lè)觀；銷(xiāo)售回暖主要由寬松政策面驅(qū)動(dòng)，政策能否穩(wěn)定，也存在變數(shù)。因此，單單降低開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的門(mén)檻，并不能激發(fā)其借錢(qián)投資的欲望，對(duì)刺激房地產(chǎn)作用有限，畢竟激發(fā)企業(yè)投資的要素是對(duì)投資回報(bào)率的預(yù)期。若要促進(jìn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，仍有賴(lài)于刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的利好政策能夠延續(xù)并穩(wěn)定下來(lái)，并且適時(shí)推出進(jìn)一步鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，以將前一階段出現(xiàn)的銷(xiāo)量回暖態(tài)勢(shì)保持住，從而改善開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。（記者 蔡宗琦）