一直和市場若即若離的住房反向抵押貸款保險產(chǎn)品終于有望漸行漸近?！兜谝回斀?jīng)日報》從太平洋人壽保險公司了解到，由其承擔研究的建設(shè)部“住房反向抵押貸款保險產(chǎn)品行業(yè)應(yīng)用研究”課題成果于本月早些時候，已經(jīng)通過了由清華大學(xué)土木工程系教授擔任組長的7名專家的驗收。

　　建設(shè)部官員也對成果進行了充分肯定。

　　據(jù)了解，太保壽險通過對住宅反向抵押產(chǎn)品在其他國家應(yīng)用發(fā)展情況的了解和研究，分析和探討了該產(chǎn)品在中國養(yǎng)老體系的補充作用，也提出適用于中國的住宅反向抵押產(chǎn)品及其行業(yè)應(yīng)用模式。不過據(jù)本報記者了解，住房反向抵押貸款保險產(chǎn)品具體何時在我國推出仍無時間表。

　　在美國等保險發(fā)達市場上，“住房反向抵押貸款”是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。

　　它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負責維護。當借款人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分，即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。

　　其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房。一般來說，粗略的計算公式為：［房屋面積×房屋評估單價×(1-25%)÷(男女平均壽命-投保人實際年齡)］÷12個月＝每月給付金額(其中的25%為保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息)。

　　目前我國60歲及以上老年人口已經(jīng)達到1.45億，占全國總?cè)丝诘?1%。預(yù)計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總?cè)丝诮?5%。在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在**面前的大問題。

　　全國政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明就曾提出過“以房養(yǎng)老”的概念，他分析認為，城市中很多老年人，辛苦一生所得的財富幾乎只換來了一套房子。由于要居住，不可能**或出租。而2個獨生子女可能要贍養(yǎng)4個老人。因此，如果一套房子提前變現(xiàn)，將是一種折中的方式。不過他也分析認為，雖然這在發(fā)達國家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資方式，但在我國實施還需要解決一系列問題。同時，他建議先選擇幾個經(jīng)濟發(fā)達的大城市試點，等到成熟后再向全國各地推廣普及。

　　近幾年房價不斷走高，使得這些老年居民用較少的錢買下了價值較大的房產(chǎn)。這筆固定資產(chǎn)如果能用活，將是目前在我國大部分老年居民中建立壽險保障的出路。“反向抵押貸款”保險項目一旦設(shè)立，將使擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務(wù)。

　　盡管主管部門、學(xué)界、商界都在為反向抵押貸款保險這一創(chuàng)新概念叫好，但是目前似乎仍有一些問題很難解決：單從保險公司來看，反向抵押貸款保險基本上等同于一個躉交保費的壽險產(chǎn)品，房屋的價值相當于確定老人向保險公司一次性繳納了多少保費，而當評估價值確定之后，保險公司即開始履行向老人支付養(yǎng)老金的義務(wù)。由于在養(yǎng)老金支付的相當長的期限里，房價是波動的，加上這是一個跨銀行、保險的理財(相關(guān):證券 財經(jīng))類產(chǎn)品，對保險公司的精算要求非常高，具體操作難度使國內(nèi)保險公司對這一產(chǎn)品持謹慎態(tài)度。另外，保險公司在得到房子以后，如何處置又是一個具體問題。