李樂(lè)二套房首付提至四成、利率至少上浮10%。9月28日，已經(jīng)在坊間流傳多日的房地產(chǎn)金融調(diào)控終于亮相。由于政策并不主要針對(duì)"第一套住房"，曾經(jīng)屏息關(guān)注本次信貸政策調(diào)整的房地產(chǎn)界輕輕松了一口氣。
　　靜觀其變
　　作為北京上東經(jīng)紀(jì)公司的總經(jīng)理，郭玉恒最近著實(shí)緊張了一陣子，因?yàn)樗慕?jīng)紀(jì)公司代理著諸多樓盤項(xiàng)目的銷售。直到27日晚上，他懸著的那顆心才放下，各種版本的關(guān)于房貸政策調(diào)整地傳言，在這時(shí)，都可以壽終正寢了。
　　這天晚上，他在中國(guó)人民銀行的網(wǎng)站上看到了央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的文件及其答記者問(wèn)--首付比例調(diào)高僅針對(duì)第二套住房，他隨即把自己的策略改為"無(wú)為而治"，而在此前，他甚至已經(jīng)準(zhǔn)備好了一系列的對(duì)策，以應(yīng)對(duì)可能到來(lái)的首付全面提高。
　　"送家電、送裝修款，推后按揭還款日期，我都想到過(guò)，如果住房信貸全面提高，這些就可以沖抵掉提高的首付比率，實(shí)在不行，我就建議開發(fā)商做貼息。"他說(shuō)。在9月27日到來(lái)之前，郭玉恒已經(jīng)做了最壞的準(zhǔn)備，而現(xiàn)在，他打算按兵不動(dòng)了。
　　市場(chǎng)的實(shí)際情況支撐郭玉恒的策略。中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)日前進(jìn)行的一項(xiàng)購(gòu)房意向調(diào)查表明，在近期有購(gòu)房意向的人群中，82%屬于首次購(gòu)房行為，而同期需要按揭購(gòu)買第三套住房的只占2.9%，這意味著，真正可能受到影響的，只能影響10.1%的購(gòu)房意向人群--這確實(shí)對(duì)市場(chǎng)難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。
　　由于高檔住宅的購(gòu)買者往往都是"第二次"或"第三次"購(gòu)房，理應(yīng)成為這一政策受到影響重點(diǎn)。不過(guò)，高檔住宅陽(yáng)光上東項(xiàng)目的策劃經(jīng)理李靜告訴記者，在9月27日新政正式下發(fā)之前，就已經(jīng)有很多客戶自行提高了支付的首付比率。"李靜說(shuō)。購(gòu)買高檔樓盤的客戶一般消費(fèi)能力較強(qiáng)，支付4~5成的首付，并不是太難的事情。
　　利率威懾
　　地產(chǎn)商的銷售畢竟僅僅是幾個(gè)月的短期行為，對(duì)于"第二套住房利率提高10%"的調(diào)整不慎敏感。"根據(jù)我們掌握的情況，對(duì)房地產(chǎn)的投資群體來(lái)說(shuō)，利率政策比首付調(diào)高多少，要敏感得多。"李文杰表示。
　　他認(rèn)為，首付并不關(guān)乎"炒作"資金的流動(dòng)性，而利息支付的多少，將直接影響到房產(chǎn)投資者手中的可支配資金。在資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的情況下，及早支付較高比例的首付，實(shí)際上還是一種保值增值行為，正因如此，"利率影響要大于首付"。
　　然而，10%的利率提高盡管令投資者敏感，但也僅僅就是威懾作用。一位長(zhǎng)期在北京從事住房投資的陜西商人告訴記者，他手中持有的六七套房，只要自己愿意**，中介公司就愿意以溢價(jià)相當(dāng)大比例的價(jià)格收購(gòu)，在這樣的情況下，10%的利率提高，并不造成什么實(shí)際的負(fù)擔(dān)。
　　2004年，他在北京廣安門一帶購(gòu)置的一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)總價(jià)僅為67萬(wàn)元，但近日，多家中介向他提出的"現(xiàn)金收購(gòu)價(jià)"均在136萬(wàn)~145萬(wàn)元之間，幾乎翻了一番，在這樣溢價(jià)的情況下，10%的利率提高雖然敏感，但不會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格上漲的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于利率調(diào)整的速度。
　　"更何況北京市場(chǎng)上，最暴利，并且直接導(dǎo)致價(jià)格上漲的炒作行為，并不受到利率的威懾。"李文杰告訴記者。這種手法即是不簽約認(rèn)購(gòu)，雖然已被明令禁止，但由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡程度，仍然在暗中愈演愈烈。
　　同時(shí)，開發(fā)商也從其間享受到了推高整體房?jī)r(jià)的"益處"。不少房?jī)r(jià)快速上漲的樓盤，均獲多或少地存在類似手段，而在這種手段之下，利率的威懾作用微乎其微。
　　技術(shù)難題
　　記者了解到，雖然前述陜西投資客掌控多套房產(chǎn)，但他仍然在買新房時(shí)可以成為"首套購(gòu)買者"。因?yàn)樗亩嗵鬃》?，都是以他妻子、兒子以及幾位直系親屬的名義購(gòu)置，在辦理銀行貸款的過(guò)程中，都享受了首套住房按揭待遇。
　　對(duì)此，北京市建委市場(chǎng)交易處一位人士告訴記者，目前，銀行與建委系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的部分只包括鑒定交易房產(chǎn)是否處在抵押狀態(tài)之下，以用于辦理房產(chǎn)交易權(quán)屬證明。除此之外，建委的電子產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)與銀行并不聯(lián)網(wǎng)，在絕大多數(shù)情況下，銀行判斷是否"第二套"的標(biāo)準(zhǔn)，即是購(gòu)買人的信貸記錄。
　　同時(shí)，銀行與民政部門的婚姻登記系統(tǒng)、全國(guó)公安部門的戶籍登記系統(tǒng)，也都未實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)查詢，因此，以妻子、親屬名義為個(gè)人購(gòu)買多套房屋用于投資，目前，還缺乏有效的甄別手段。
　　外資銀行人士對(duì)記者表示，目前全國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)已經(jīng)可以查詢個(gè)人按揭記錄，但是并不能查詢個(gè)人購(gòu)房數(shù)量。即使可以通過(guò)房產(chǎn)交易中心查詢到房產(chǎn)情況，但是不同省市之間的房產(chǎn)交易中心也沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)。
　　這意味著如果第一套房不是按揭買房，那么也可以按揭購(gòu)買第二套房，而夫妻之間，如果雙方各以一方名義買房，在目前情況也可以成立，此外未成年子女以及異地買房子等方面仍舊缺乏清晰界定。"其實(shí)第二套的限制從2004年就曾經(jīng)有了，當(dāng)時(shí)溫州炒房團(tuán)就是拿了全村人的身份證，每個(gè)人的身份證買一套。"某銀行人士對(duì)記者表示，在上海等地今年早些時(shí)候某些銀行已經(jīng)重啟限制措施，但是限制措施實(shí)際操作中往往很難協(xié)調(diào).