中國正處于一個(gè)新的加息周期，事實(shí)上，我們剛享受過前所未有的低利率水平，但隨著利率水平逐漸接近歷史高位，對貸款買房的“房奴”來說，打擊可能是巨大的。

　　現(xiàn)象

　　建行研究部日前發(fā)布報(bào)告指出，在央行近年來連續(xù)多次加息，個(gè)人房貸款支付不斷增加的情況下，意味著國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在最近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

　　數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年年末的10127.23億元上升至2006年年末的11760.66億元。個(gè)人住房不良貸款由2005年年末的184.42億元上升至2006年年末的192.41億元。

　　8月22日，央行今年第4次上調(diào)一年商業(yè)貸款，至此，不到3年加息已達(dá)8次。與此同時(shí)，央行擬將第二套房貸款首付提高至四成，目前廣東、重慶的銀行已先行一步。房貸緊縮政策無疑抬高了房產(chǎn)投資門檻，使普通投資客“以房養(yǎng)房”的風(fēng)險(xiǎn)日漸加大。

　　按照加息后的利率水平計(jì)算，一筆金額100萬元、期限10年的住房貸款，使用不同方式還貸，固定利率房貸可以比浮動(dòng)利率房貸節(jié)省利息高達(dá)13230.05元。據(jù)網(wǎng)上調(diào)查顯示，54.1%的消費(fèi)者因?yàn)閷掖渭酉⒍袝壕徺彿康目紤]。

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，由于央行的屢次加息，使得其累計(jì)增加成本已經(jīng)相對較高，尤其是在未來較長的時(shí)間內(nèi)，央行再度上調(diào)利率的預(yù)期依然存在，從而會使貸款者的壓力驟然增加。

　　盡管今年來已經(jīng)4次加息，但目前年利率3.6%的水平依然是低利率，在上世紀(jì)90年代，我們的最高年利率達(dá)到了25%(12%的年利率加13%的保值貼補(bǔ)率)，所以不管接下來通脹的走勢究竟如何，加息的空間還很大。

　　觀點(diǎn)

　　如果存款利率為10%，有什么可能貸款利率還是5%？

　　存款利率不可能為10%?就是在10年前的1995年，1年期存款利率還是10.98%。當(dāng)時(shí)的國庫券年利率是將近16%(加上貼息)。在90年代初的時(shí)候，北美金融市場的一般住房按揭利率都在12%以上。做20年的長期按揭,利息遠(yuǎn)超過本金是很正常的。因?yàn)槟闾崆?0年享受了住房。

　　中國的利率是由中央銀行指定的，但是，這樣的指定是要根據(jù)市場的變化來執(zhí)行的。美國一年來升息10次，聯(lián)邦最優(yōu)惠利率從1%升到了3.25%，中國的利率只升了一次。利率和匯率是關(guān)系到一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的最重要的調(diào)控?cái)?shù)據(jù)，央行必然是慎之又慎。但如果石油價(jià)格繼續(xù)維持目前的瘋狂上升，通貨膨脹將不可避免，利率上行也就指日可待了。

　　事實(shí)上，當(dāng)利率上升后，尤其是市場預(yù)計(jì)利率將進(jìn)一步上升或者利率將在可預(yù)見的期間始終維持在高位的話，房產(chǎn)價(jià)格自然就要相應(yīng)下行。美國地產(chǎn)市場的歷史數(shù)據(jù)表明，在其他因素不變的情況下，利率上升一個(gè)百分點(diǎn)， 房價(jià)跌3%。

　　所以，利率上升后，受打擊最大的是在利率上升前(利率低谷)高位買入房子的人(價(jià)格峰位)。因?yàn)樗麄円獮橐呀?jīng)跌去的房價(jià)繼續(xù)支付高額的利息。

　　歷史最低的利率水平催生了樓市的空氣繁榮，而這種繁榮，隨著加息周期的完成，必然遭受重大打擊，而最痛苦的，無疑是直接承擔(dān)了這個(gè)打擊的貸款買房人。