今年以來，漲價(jià)成為北京樓市的最搶眼特征，在2006年還不顯眼的五環(huán)樓市，今年僅上半年東、北、西五環(huán)樓盤單價(jià)就已紛紛破萬元，南五環(huán)樓盤單價(jià)也在向萬元臺階逼近。和以往幾百元幾百元的漲幅不同，當(dāng)今樓市漲幅是以千元為單位計(jì)算的，而城市中心區(qū)的一些高檔樓盤數(shù)月之間漲幅就高達(dá)50%。不可否認(rèn)其中不乏有的樓盤在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新，有的樓盤配套更加成熟。但是，更多的樓盤是在提前透支區(qū)域價(jià)值，寅吃卯糧的現(xiàn)象已經(jīng)開始讓部分投資者撤出樓市。

　　現(xiàn)象

　　現(xiàn)象一：價(jià)漲量縮，投資人悄然抽身

　　和價(jià)格的飛漲相反，這些高檔樓盤的成交量卻出現(xiàn)了萎縮，在今年1～5月，北京高價(jià)高檔住宅仿佛集體陷入一個“滯脹”怪圈。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京住宅銷售量處于近3年來的低谷。價(jià)格在2萬元/平方米以上的高檔住宅更是遭遇寒流，多數(shù)樓盤銷售幾個月甚至賣不出一套房。這雖然與“限外細(xì)則”等政策有一定關(guān)聯(lián)，但高 房價(jià)使得投資價(jià)值被開發(fā)商嚴(yán)重透支，投資者開始悄然抽身，才是深層原因。

　　“很顯然，在現(xiàn)在的價(jià)格水平上，目前房地產(chǎn)的投資價(jià)值已不再?！辟Y深房地產(chǎn)投資人士張先生說，“加上貸款政策的調(diào)整，繼續(xù)投資的資金壓力太大。只要有合適買家，就準(zhǔn)備脫手。”

　　近期以來，深圳樓市開始降溫，也可以說明高房價(jià)給投資者帶來的壓力。無論是二手房還是一手房，深圳都不同程度地出現(xiàn)了價(jià)量齊降現(xiàn)象。“深圳樓市的投資回報(bào)空間正在逐步萎縮。深圳近年來的高房價(jià)已令投資客感到風(fēng)險(xiǎn)越來越大，而近期**針對投資所出臺的措施更是令炒房者感到緊張，深圳不少投資者開始把目標(biāo)指向武漢等二線城市?！币晃划?dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士如此分析。

　　現(xiàn)象二：長線投資回報(bào)堪憂

　　高房價(jià)和新貸款政策的出臺，讓短線投資風(fēng)險(xiǎn)太大。而較為穩(wěn)妥的長線投資回報(bào)率卻不夠理想。

　　一位業(yè)內(nèi)人士用一組數(shù)據(jù)向記者說明：比如投資一套100萬元的房子，無風(fēng)險(xiǎn)收益(例如3年國債)是3%，則無風(fēng)險(xiǎn)年收益應(yīng)當(dāng)有3萬元；如果希望實(shí)現(xiàn)5%的收益，則當(dāng)有5萬元，月租金需達(dá)到4000元；而如果加上折舊，例如20年，每年折舊需要5萬元，則月租金需達(dá)到8000元；因此，如果要投資100萬元的房子，月租金需達(dá)8000元才算是有吸引力的，即年回報(bào)要有10%(3%是無風(fēng)險(xiǎn)收益；2%是風(fēng)險(xiǎn)收益；5%是折舊攤銷)。然而從北京目前的出租市場看，要達(dá)到8000元的租金水平是比較困難的。

　　據(jù)中介行業(yè)的一份調(diào)查顯示，北京五環(huán)以內(nèi)部分區(qū)域的1居室租售比為1∶200，而3居室的租售比則上升為1∶300?！耙话惴课葑馐郾鹊木渚€是1∶200，超出這一比例時(shí)，市場泡沫已有出現(xiàn)。”北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉表示。

　　觀點(diǎn)

　　每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來之前，一定有一番虛假繁榮的景象，正如嚴(yán)冬之前是豐收的秋季。當(dāng)年的日本、90年代末的香港以及當(dāng)今出現(xiàn)次貸危機(jī)的美國莫不如此。只是北京樓市連續(xù)多年的繁榮和走高讓人們忘記了這一點(diǎn)。

　　然而對于高位運(yùn)行的樓市，**已經(jīng)開始顯示調(diào)控的決心。央行在今年以來，已經(jīng)連續(xù)4次提高貸款利息，7次提高存款準(zhǔn)備金，貸款利率和準(zhǔn)備金率均已達(dá)到歷史最高點(diǎn)。而全國性的收縮房貸已成必然，目前已有部分城市已經(jīng)開始停止二手房貸款，這些措施無不指向投機(jī)甚至是投資性購房行為。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果北京也采取提高貸款首付、緊縮二手房貸款業(yè)務(wù)，北京的市場需求短期內(nèi)將減少30%，這無疑是對房產(chǎn)投資的重重一擊。

　　高房價(jià)如以投資未來樓市價(jià)值為代價(jià)，投資者就應(yīng)當(dāng)提醒自己好好算筆賬：國際專業(yè)理財(cái)公司對評估物業(yè)的有一個公式。如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年≤房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年≥房產(chǎn)購買價(jià)值，則該物業(yè)的升值空間就要打上問號了。你投資的物業(yè)是這樣嗎？