上海裝潢網：現代的住宅小區(qū)中物業(yè)管理服務面對的是多個業(yè)主較為復雜的物權關系，《物權法》對建筑物區(qū)分所有權作出了立法規(guī)定，從而確立了住宅小區(qū)物業(yè)管理各方的民事法律關系。筆者結合《物權法》的規(guī)定，對區(qū)分所有權制度下的住宅小區(qū)物業(yè)管理各主體的基本關系作分析，希望幫助廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)認清自身的定位和權利、義務，共同促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　一、住宅小區(qū)的物權歸屬及利用關系

　　根據《物權法》關于區(qū)分所有權的規(guī)定，住宅小區(qū)的物權關系已經基本明晰，簡單歸納為：

　　1. 業(yè)主的專有物權?！段餀喾ā芬?guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。對非獨立住宅而言，業(yè)主專有部分僅指住宅和經營性用房內部空間及其圍蔽結構，也就是通常說的關門部分或是套內面積及其空間。對專有部分業(yè)主享有占有、使用、收益、處分的權利。

　　2. 業(yè)主的共有物權?！段餀喾ā芬?guī)定為業(yè)主共有的部分包括小區(qū)道路、綠地、公共場所、公共設施、管理用房以及占用道路設立的停車位等。這是以法律直接規(guī)定的形式，明確了業(yè)主共有物權。這些共有物權應屬于小區(qū)內全體業(yè)主共有。但應當注意到，業(yè)主房屋權屬證明書所記載的房屋建筑面積包括套內面積和公攤面積，公攤面積包括樓梯 ( 電梯井 ) 、管道井、過道、配套設施用房等，公攤面積嚴格意義上講屬于共有，但是屬于該建筑物內的業(yè)主共有，區(qū)別于同一住宅小區(qū)其他建筑物的業(yè)主。業(yè)主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

　　3. 建設開發(fā)單位的物權?！段餀喾ā芬?guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過**、附贈或者出租等方式約定。這條規(guī)定實質上明確了按規(guī)劃建設的停車場的所有權屬于開發(fā)建設單位，可以**、贈與和出租，但停車場應當首先滿足業(yè)主的使用，也就是業(yè)主有優(yōu)先于小區(qū)以外使用人使用的權利。

　　4. 仍有未明確的物權。由于在立法過程中爭議較大，《物權法》對部分設施未明確規(guī)定物權歸屬。

　　是小區(qū)會所的物權，法律并沒有像小區(qū)道路、綠地或停車場等設施直接明確權屬，留下了懸念，如果從其他公共場所去理解，可以屬于業(yè)主，但從經營性用房的角度看，可以是屬于開發(fā)商。在法律未明確的情況下，開發(fā)建設單位作為開發(fā)土地的使用權人，自然取得建筑物會所的實際控制權，并可以在房屋買賣合同中與業(yè)主約定會所的管理和使用問題。二是開發(fā)商贈送的露臺、地下室和一層住宅的庭院。《物權法》有關于綠地屬于業(yè)主共有，明示屬于個人除外的規(guī)定，但這項規(guī)定是只適用于獨立住宅 ( 別墅 ) 還是可以適用多層次多業(yè)權的房屋，有不同理解。按照目前的產權登記規(guī)則，這些部位都不予登記為相關業(yè)主名下的產權。但在法律有明確規(guī)定前，對于目前開發(fā)建設單位在售房時約定贈送給相關業(yè)主的露臺、地下室、庭院等使用權應予尊重。

　　5. 區(qū)分所有權對物業(yè)管理的意義。一是區(qū)分了物權的專有和共有關系，為業(yè)主對物業(yè)管理行使權利、享受服務和承擔義務奠定了法律基礎。業(yè)主對物業(yè)專有部分享有所有權，具有了對專有部分占有、使用、收益、處分的權利，同時對共有部分共同享有所有權和管理權，承擔共同義務。共有權來自于專有權，取得專有權就同時取得了共有權和管理權，而且對共同義務的承擔是法定的，不得以放棄權利為由而不履行義務。因此，物業(yè)管理從法律意義上來講是業(yè)主管理權的延伸，來自于業(yè)主的授權。同時，業(yè)主在享受物業(yè)服務的同時，必須履行共同義務。

　　二是確立了物業(yè)管理的基本制度。現代住宅小區(qū)中，業(yè)主不僅獨立享有專有空間，而且還存在共有和共用部分，在建筑物區(qū)分所有權的制度下，如果沒有將業(yè)主組織起來共同實施物業(yè)管理的機制，沒有專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理，各業(yè)主就不可能建立公共物業(yè)利用秩序，容易誘發(fā)爭相利用而將責任或負擔轉嫁給他人的情況，對物業(yè)造成損害。所以，業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求主要是對共有和共用部分的維護和管理，以建立良好公共物業(yè)利用秩序，從而確保專用物業(yè)和共有物的正常利用和保值增值。

　　三是明確物業(yè)各部位的物權歸屬，有利于建立對物業(yè)的利用秩序，減少矛盾和糾紛。比如對小區(qū)道路設立停車位的利用關系，明確了該車位屬于業(yè)主共有，也就自然明確了收益歸業(yè)主共有。比如明確了綠地屬于業(yè)主共有，就能有效對抗開發(fā)商、物業(yè)公司或個別業(yè)主等有關各方對綠地的侵占行為。

　　二、物業(yè)管理的委托與被委托關系

　　1. 物業(yè)管理權來自于物業(yè)所有權，是業(yè)主的基本權利。《物權法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。這就以法定形式明確了物業(yè)管理服務的基本關系，即業(yè)主與物業(yè)管理服務企業(yè)的關系是委托與被委托關系；物業(yè)服務合同的性質屬于委托合同。委托關系具有多重的意義：一是業(yè)主對物業(yè)管理享有充分的話事權，可以選擇或更換物業(yè)管理企業(yè)，決定物業(yè)服務內容、服務標準、服務收費；二是物業(yè)管理企業(yè)應當在受委托范圍內開展工作，提供服務；三是如果業(yè)主對物業(yè)管理服務不滿意，有權終止物業(yè)服務合同。根據合同法規(guī)定，委托合同即使未到期，委托人也有權終止合同，解除委托關系。

　　2. 業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理委托關系。房屋在**前物權屬于建設開發(fā)單位，物業(yè)管理服務的引入是由開發(fā)建設單位主導的，房屋買受人在簽定商品房預售合同的同時，需簽定臨時業(yè)主公約和物業(yè)管理服務協議，接受建設開發(fā)單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理服務內容和服務收費。在這個階段，物業(yè)管理服務在形式上體現了雙重委托關系，一是開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)管理其未**物業(yè)和己**物業(yè)的共用部位、共用設備設施和公共秩序。二是買受人在購房時簽署物業(yè)管理服務協議時，對接受物業(yè)管理服務的確認。這種確認盡管沒有選擇權，但在法律上也構成了委托關系。

　　3. 業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理委托關系。當住宅小區(qū)的房屋**和交付使用達到一定比例后，業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會來行使對物業(yè)管理的主導權。一旦業(yè)主大會對選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)、確定物業(yè)管理的服務內容、服務標準和服務價格形成決議，業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)合同，則物業(yè)管理從前期物業(yè)管理階段進入法規(guī)意義上的物業(yè)管理階段。這時候，物業(yè)管理的委托關系就是業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務的關系。

　　三、業(yè)主對物業(yè)管理行使權利和履行義務

　　1. 業(yè)**利的行使形式?！段餀喾ā芬?guī)定，業(yè)主有委托物業(yè)管理的權利，有對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人依法更換的權利。但是由于住宅小區(qū)的共用部位和共用設備設施存在物權共有關系，必須設計有效的制度使多業(yè)主共同行使其對物業(yè)管理的權利。《物權法》規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權限和運作作出了規(guī)定。

　　由業(yè)主共同決定的事項包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。而且需要業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數量兩項過半數才能決定上述事項。

　　業(yè)主遵循上述規(guī)定就可以行使對物業(yè)管理主要事項的決定權。但在物業(yè)管理實踐中，由于業(yè)主的參與自治熱情不高，民主協商的意識不強，對決定事項很難形成共識，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會往往比較困難。所以，《物權法》規(guī)定了地方人民**有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助。

　　為防止物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會、業(yè)主委員會濫用職權侵害業(yè)主的權益，《物權法》規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　2. 業(yè)主對物業(yè)管理的義務。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主具有共同決定物業(yè)管理事項的權利，同時《物權法》規(guī)定，業(yè)主亦有應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的義務。廣大業(yè)主生活在同一物業(yè)管理區(qū)域內，需要有共同遵守的行為規(guī)范來維護住宅小區(qū)的秩序和安全，規(guī)范對共用部位、共用設施共同使用，在自己行使權利的時候不得侵害其他業(yè)主的權益。為此，實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)都要求制定業(yè)主規(guī)約，作為業(yè)主公共遵守的行為規(guī)范。

　　同時，《物權法》賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范業(yè)主行為的權利和職責?！段餀喾ā芬?guī)定：業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　這里特別強調業(yè)主有繳交物業(yè)管理費的義務。如前面所分析的，不管是前期物業(yè)管理還是業(yè)主大會決定的物業(yè)管理，都是業(yè)主共同委托維護共用部位、共有設施、共同秩序的服務行為，由物業(yè)管理服務合同所約定。業(yè)主享受了物業(yè)管理服務，就具有支付物業(yè)管理費的義務?！段餀喾ā芬?guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務，并拒付物業(yè)費列為損害他人合法權益的行為。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)受委托向業(yè)主提供物業(yè)管理服務

　　1. 物業(yè)管理服務的基本定位。根據《物權法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務，不管是前期物業(yè)管理階段還是業(yè)主大會決定委托的階段，物業(yè)管理服務都屬于委托服務，因此服務業(yè)主是物業(yè)管理服務的根本出發(fā)點。需要強調的是，在前期物業(yè)管理階段，雖然具有雙重委托關系，但開發(fā)商的委托也是為了服務好業(yè)主，維護開發(fā)商的品牌，其出發(fā)點與業(yè)主的委托是一致的。業(yè)主對物業(yè)管理服務是否滿意是物業(yè)管理服務能否持續(xù)、穩(wěn)定的決定性因素，物業(yè)管理企業(yè)必須清楚認識物業(yè)管理服務的基本關系，切實做好對業(yè)主的服務。

　　2. 物業(yè)服務的基本內容。物業(yè)管理從物的維護角度來講，主要是對共用設備設施的維護、保養(yǎng)、修繕，使之正常運轉和使用；從社區(qū)環(huán)境的角度上講，主要是安全、清潔、綠化服務，建立起良好的生活環(huán)境；從物的利用秩序角度，主要是勸阻物業(yè)使用人對自用部分進行危害整體利益的使用行為和勸阻共用部分進行妨礙他人正常利用的行為。這三種行為中，前兩種是服務行為，是物業(yè)服務最基本的內容，后種屬于管理行為，是約束物業(yè)使用人以建立物的利用秩序，維護業(yè)主共同的利益和權利。做好以上三方面的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務的基本職責。

　　3. 以物業(yè)服務合同為依據提供服務。物業(yè)管理服務的委托與被委托關系是通過物業(yè)服務合同來確立的，委托的服務內容、服務標準、服務收費以合同的形式經過雙方確認簽署，才構成委托服務的民事關系。物業(yè)服務合同受法律保護，既是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務依據，也是業(yè)主履行繳費義務的依據。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理合同的約定提供相應內容和標準的服務，也可以依據物業(yè)服務合同維護自身權益。

　　4. 提供專業(yè)化的服務。隨著住宅小區(qū)設施的不斷完善和建設水平的不斷提高，專業(yè)化管理成為物業(yè)管理的基礎性要求，也是物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的必然方向。物業(yè)管理的專業(yè)化服務主要體現在：一是設備維護；二是綠化維護；三是安全監(jiān)控；四是清潔服務；五是突發(fā)事件應變處理；六是其他專業(yè)技術性服務。物業(yè)管理企業(yè)通過配備專業(yè)性人員或進行專業(yè)分包實現對物業(yè)維護的專業(yè)化管理，確保服務的水平和質量。