全國(guó)工商聯(lián)日前在全國(guó)政協(xié)會(huì)上，遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)去年就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向**的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

    其中，三個(gè)一線城市中，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向**的份額最高，達(dá)64.5%;北京為48.28%;廣州為46.94%。

   “土地財(cái)政”讓**成最大受益者

    調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，為最主要的組成部分。

    而在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項(xiàng)目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。

    工商聯(lián)認(rèn)為，這實(shí)際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，而這從某種程度上變相提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本。

    報(bào)告認(rèn)為，“土地財(cái)政”讓**成了最大的受益者。而由于**所得部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來(lái)房?jī)r(jià)居高不下，從而相對(duì)降低了公眾的購(gòu)買力。

    此外，土地成本過(guò)高不僅增加了企業(yè)的資金壓力，也導(dǎo)致了**土地收益的不可持續(xù)性。

    全國(guó)工商聯(lián)在報(bào)告中警示稱，由于房地產(chǎn)投資縮減，土地拍賣價(jià)格大幅下降，大大降低了**可用財(cái)力的可持續(xù)性。此外，由于商品房滯銷，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法回籠現(xiàn)金，使得金融機(jī)構(gòu)面臨潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

    調(diào)查數(shù)據(jù)

    總成本近三成用來(lái)納稅

    調(diào)查顯示，除土地成本支出外，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。

    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目**收入超四成

    調(diào)查顯示，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中流向**的份額占總銷售收入的37.36%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到**收入份額中，那么**的收入份額就要超過(guò)40%。

    滬六成銷售收入歸**

    從單個(gè)城市來(lái)看，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向**的份額最高，為61.84%，企業(yè)剩余只有4.15%;而北京流向**的份額為42.42%，企業(yè)剩余只有11.87%。

    支招

    建議1 稅收整合為房產(chǎn)稅或物業(yè)稅

    全國(guó)工商聯(lián)在報(bào)告中建議，將一次性收取的土地租金和集中在開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。

    房地產(chǎn)稅收體制改革的目標(biāo)，應(yīng)確立在**既能夠通過(guò)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策干預(yù)、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本、提高交易效率，又能通過(guò)房地產(chǎn)稅收增加和保持**收入，而且應(yīng)以不導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)集中為原則。

    建議2 改革土地“招拍掛”制度

    在報(bào)告中，全國(guó)工商聯(lián)建議，要改變過(guò)去的純粹以“價(jià)高者得土地”的招拍模式，變?yōu)榫C合考慮土地競(jìng)標(biāo)者的投標(biāo)方案，尤其是將綠色建筑等促進(jìn)社會(huì)和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。

    如果將這些因素考慮在內(nèi)，不僅可有效配置土地資源，同時(shí)也會(huì)大大促進(jìn)社會(huì)環(huán)境的和諧發(fā)展。