春節(jié)前夕，北京市**出臺了《關(guān)于貫徹***〔2008〕131號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》(京建辦〔2009〕43號)的文件(以下簡稱43號文)，對當前的京城樓市提出了15條具體的指導(dǎo)意見。其中，第十一條規(guī)定指出：“對商品住房項目，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例。”此條格外引人注意，因為，這條新規(guī)定對目前正在執(zhí)行的“90/70”政策進行了新的解讀。

    按區(qū)域執(zhí)行留空間

    該新規(guī)定一改過去按項目執(zhí)行為按區(qū)域執(zhí)行，這樣就給開發(fā)商留下了較大的調(diào)整空間。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認為，自2006年國家出臺“90/70”政策以來，對開發(fā)商進行了硬性的規(guī)定，北京市**對這一政策也進行了堅決的執(zhí)行，這實際上是用行政的手段對市場進行的直接干預(yù)，因此對市場產(chǎn)生了較大的影響，許多開發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定，而不得不修改建筑規(guī)劃，改建小戶型產(chǎn)品，一時間市場上小戶型項目不斷增加，項目間的競爭壓力不斷加大。而此次43號文出臺了新的規(guī)定，按區(qū)域計算實際上是從一定程度上放松了“90/70”政策，因為，從目前的實際情況來看，保障性住房加上零散的小戶型項目實際上已經(jīng)達到了這個標準，因此開發(fā)商新建的商品房項目有很大的調(diào)整空間，這對開發(fā)商來說無疑是一個利好的消息。

    新項目可申報修改原規(guī)劃方案

    京43號文的新規(guī)提出可以在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例的規(guī)定，事實上是向開發(fā)商傳達了一個信號：今后開發(fā)建設(shè)的項目將不再受到嚴格的“90/70”規(guī)定限制。

不僅如此，日前，北京房協(xié)副秘書長陳志在亞豪機構(gòu)舉辦的2009北京高端物業(yè)研討會上表示，**部門不會出專門的政策解禁“90/70”政策，但從當前的政策看來，**已經(jīng)透露得非常清晰，開發(fā)商可根據(jù)市場需要，新推出和正在規(guī)劃的地產(chǎn)項目可向有關(guān)部門申報、修改原規(guī)劃方案。

    對此，王英男認為，新政策允許開發(fā)商申報、修改原規(guī)劃方案，將改變目前市場的開發(fā)模式，也將會導(dǎo)致未來商品住宅供應(yīng)市場的變化。從目前北京樓市的發(fā)展情況來看，保障性住房的供應(yīng)量將不斷加大，將成為小戶型住宅的供應(yīng)主體，而普通商品住宅的開發(fā)建設(shè)將會變得靈活，加大與保障性住房的產(chǎn)品形式區(qū)隔、豐富產(chǎn)品類別，這樣將會更加適應(yīng)未來不同類型的客戶需求。

    樓市迎來發(fā)展新契機

    43號文對于樓市來說算是一個利好，但是也有人表示松綁“90/70”還是要有所保留，適量放松。

    王英男認為，對于“90/70”政策的松綁也是基于目前京城樓市的實際情況而制定的。2006年“90/70”新政推出之后，各方觀點褒貶不一。而如今在樓市低迷的大背景下，這會給開發(fā)商帶來新的生機，項目開發(fā)有了更多的選擇余地，產(chǎn)品的品質(zhì)也能得到一定的提升，不僅滿足了不同層次的消費需求，從長遠來看也有利于樓市長遠的發(fā)展。所以說，43號文推出對于處于困境中的京城樓市來說猶如今年的瑞雪一樣及時而滋潤。

    中國生態(tài)城與區(qū)域發(fā)展聯(lián)盟主席、萬年基業(yè)總裁黃璽慶表示，“90/70”政策松綁，會給開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品帶來更多的自主性，這樣更能適應(yīng)市場的需要。

    一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，目前階段，“90/70”這個政策的階段性歷史使命已經(jīng)完成?！?0/70”政策是在樓市火熱時候出臺的，面臨的是供不應(yīng)求和中小戶型住房比例偏低的問題，而隨著樓市一年多的調(diào)整，供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生反轉(zhuǎn)，由于受到戶型的限制，大量的改善型住宅需求在該政策出臺之后受到打擊，這個政策的松綁，絕對是樓市的重大利好。

    但是購房人則有不同的意見，因為沒有買房的人還很多。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2008年11月至今，北京市新房存量逐月減少，其中12月新房存量環(huán)比減少了1.3%，2009年1月新房存量環(huán)比減少2.2%，2月上半月存量減少了2.0%，存量的不斷減少一方面表明市場供應(yīng)減少，另一方面也表明了新房市場仍有較大需求?！?0/70”政策還是要適量放松，不然很多人買大戶型還是有困難。 （趙麗萍）