理財(cái)支招之一

不給7折？我就轉(zhuǎn)

“去年上半年，我們?cè)诤游髂硺潜P購買了一套85平方米的住宅，貸款30萬元，期限20年?！焙壬嬖V記者，在9月16日之前，5年以上商業(yè)貸款即使獲得下浮15%的優(yōu)惠，利率為6.6555%，然而連續(xù)5次降息，多家銀行將房貸優(yōu)惠利率下浮幅度擴(kuò)大到30%，5年以上房貸最優(yōu)惠利率僅為4.158%。20年期30萬元貸款，月供本來可累計(jì)節(jié)省421.26元，而令他懊悔的是自己貸款時(shí)正是在5次降息前，而且他買的第二套住房。明年1月1日起，如何再次獲得最優(yōu)惠的利率讓他操心不已。

二套房也能鉆空子

“前幾天，在我們小區(qū)的社區(qū)論壇看到的一則帖子讓我怦然心動(dòng)?！焙壬嬖V記者，一位自稱是南京某股份制銀行新街口支行的客戶經(jīng)理發(fā)帖稱，他們銀行可以操作轉(zhuǎn)按揭，就算是第二套住房也能辦?！安粌H如此，還有一些中介公司也發(fā)帖宣傳可以幫房貸族的貸款‘跳槽’到指定銀行，讓人們享受到最大幅度的利率優(yōu)惠。”胡先生稱，看到這些讓他有些動(dòng)心了。

由于部分銀行遲遲不出臺(tái)老房貸利率優(yōu)惠政策，所以很多按捺不住的老房貸戶有了“轉(zhuǎn)按揭”的沖動(dòng)。

“從目前各家已經(jīng)出臺(tái)7折利率政策的銀行來看，第二套住房轉(zhuǎn)按揭想獲得7折利率，幾乎是不可能的?！便y行理財(cái)專家透露，除非該房貸客戶跟銀行有特殊關(guān)系，銀行或許大膽給予放行。

此外，轉(zhuǎn)按揭目前銀監(jiān)會(huì)并沒有明確放開，因此銀行并不敢大張旗鼓做。不過，銀監(jiān)會(huì)目前對(duì)房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)有所放寬，這是銀行按耐不住轉(zhuǎn)按揭沖動(dòng)的原因之一。同時(shí)，由于去年包括南京在內(nèi)，全國樓市都比較低迷，而各家銀行的信貸部分都承受了很大的房貸壓力，且沖一沖房貸總量也可能讓他們冒險(xiǎn)做轉(zhuǎn)按揭。

貸10年以下沒必要轉(zhuǎn)

不過，就算可以轉(zhuǎn)按揭，銀行理財(cái)專家也提醒，并非所有房貸客戶都適合轉(zhuǎn)按揭，市民最好要謀劃一下，轉(zhuǎn)按揭是否劃算。因?yàn)檗D(zhuǎn)按揭不但需要重新辦理兩證，還需要繳納違約費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。此外,需要特別提醒的是,在向原來的貸款發(fā)放銀行提前還貸時(shí)，若市民手頭沒有全額還貸的資金，可以要求接收銀行“幫忙”還款，但這需要找家擔(dān)保公司提供擔(dān)保，擔(dān)保費(fèi)用一般在擔(dān)保總金額的2%左右。粗略計(jì)算，貸款10萬元，這些費(fèi)用就達(dá)到了3000多元?？梢?，貸款金額20萬以下，期限10年以內(nèi)的，沒有太大必要轉(zhuǎn)按揭。而貸款金額較大的，轉(zhuǎn)按揭就比較劃算了。

該理財(cái)專家給記者算了一筆賬，依照最新的5年以上貸款利率5.94%，若房貸利率8.5折下調(diào)為7折，按等額本息還款法計(jì)算，每萬元月供可節(jié)省4.84元。如果貸款30萬，貸款期限為20年的話，每月可省下152元。按照以上計(jì)算方式，每年就可節(jié)省利息1824元，這樣算下來，僅僅花4年時(shí)間就可將轉(zhuǎn)按揭付出的7000多元節(jié)省出來，而余下的16年累計(jì)可節(jié)省2.9萬多元。貸款金額多，效果也就更明顯。

轉(zhuǎn)按揭流程指南

對(duì)此，南京多家銀行理財(cái)專家表示，老房貸辦“轉(zhuǎn)按揭”，程序基本上與商品房新辦房貸一樣。

1.找到新銀行，尋找一家可以為老房貸給出更大利率優(yōu)惠的接收銀行。

2.帶齊手續(xù)申請(qǐng)，帶上原來的借款合同、購房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件（無復(fù)印件也可）、身份證原件、收入證明、還款記錄（一般是供銀行扣月供的存折復(fù)印件），到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)填寫“轉(zhuǎn)按揭”申請(qǐng)表。

3.信用查詢，申請(qǐng)后，欲“轉(zhuǎn)按揭”者須授權(quán)接收銀行進(jìn)行“個(gè)人信用檔案”查詢。

4.記錄要良好，若申請(qǐng)者個(gè)人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄，接收銀行一般會(huì)在7個(gè)工作日內(nèi)作出受理“轉(zhuǎn)按揭”的決定，同時(shí)會(huì)電話通知申請(qǐng)人；若個(gè)人信用記錄中有拖欠貸款或刷爆信用卡的記錄，接收銀行可能會(huì)拒絕接受“轉(zhuǎn)按揭”。

5.提前還完款，獲得接收銀行認(rèn)可后，向原來的貸款發(fā)放銀行申請(qǐng)?zhí)崆叭~還貸。由于許多銀行要求“提前全額還貸”須提前一個(gè)星期申請(qǐng)，所以此過程大約需要半個(gè)月。

6.簽定新合同，向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產(chǎn)證后，到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)簽訂新的個(gè)人房屋抵押貸款合同。

7.重新辦抵押，拿著房產(chǎn)證、全額還款證明（由原貸款銀行出具）、與接收銀行簽訂的個(gè)人房屋抵押貸款合同，到各房屋所在地房屋抵押登記部門（一般在房交所），先辦理解押手續(xù)，后辦理新的抵押手續(xù)。每成功辦理一次解押或抵押，手續(xù)費(fèi)大概在70元左右。

8.手續(xù)交銀行，將房產(chǎn)證、解押手續(xù)、抵押手續(xù)交回接收銀行，一般情況下第二天便會(huì)獲得新的貸款。