前幾天與市**、開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、房地產(chǎn)咨詢顧問機(jī)構(gòu)、媒體等一幫業(yè)內(nèi)朋友在一起開茶話會(huì)，會(huì)上我提議對(duì)2009年樓市做一個(gè)預(yù)測(cè)，主要是預(yù)測(cè)中國(guó)樓市會(huì)出現(xiàn)那些焦點(diǎn)？會(huì)發(fā)生什么事情？會(huì)出現(xiàn)什么轉(zhuǎn)機(jī)等……大家踴躍發(fā)言，各抒己見，在此，我整理出來(lái)，供大家參考。

　　一、房?jī)r(jià)跌去30-50%：中國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市如廣州、南京、寧波、杭州等商品房均價(jià)將跌去30-50%(與2008年均價(jià)相比)，跌到成本價(jià)甚至更多。盡管部分城市房地產(chǎn)商成立“不降價(jià)聯(lián)盟”，部分地方**還在竭力對(duì)抗這一點(diǎn)，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和房地產(chǎn)自身規(guī)律表明，市場(chǎng)規(guī)律無(wú)法抵抗。但中西部地區(qū)的三、四線城市影響不會(huì)太大，比如象湖北谷城、長(zhǎng)陽(yáng)這種房?jī)r(jià)在1000多元的小城市，本來(lái)房地產(chǎn)剛處于起步階段，房?jī)r(jià)只比成本稍高一點(diǎn)的微利城市，只要產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化、質(zhì)量有保證、營(yíng)銷執(zhí)行到位，基本無(wú)影響。

　　二、成交量上半年將跌至歷史最低點(diǎn)：2009年上半年樓市觀望繼續(xù)，成交量將跌至歷年以來(lái)的冰點(diǎn)，但下半年開始，隨著房?jī)r(jià)降到合理的價(jià)位，剛性需求、抄底的投資人將逐步入市，成交量將逐步上升。

　　三、空置房總量將達(dá)到歷史最高點(diǎn)，達(dá)到3.3-3.8億平方米：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月末，全國(guó)商品房空置面積已達(dá)到1.3億平方米，但8月以來(lái)，濃厚的觀望氛圍讓我國(guó)商品房銷售面積持續(xù)下降，甚至已經(jīng)波及中小城市，因此到2009年全國(guó)商品房空置面積將達(dá)到歷史最高點(diǎn)，保守估計(jì)將新增約2-2.5億平方米。

　　四、購(gòu)買力下降：由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的層面處于保八的危機(jī)之中，城鎮(zhèn)居民收入將普遍下降，甚至低于2008年年底的低水平，大量失業(yè)的會(huì)影響居民的消費(fèi)，尤其是住房的消費(fèi)。

　　五、爛尾工程大量出現(xiàn)：2007年全年銷售商品房7.7億多平方米，2008年估計(jì)不超過(guò)5億平方米，必然出現(xiàn)大量空置并占用大量資金，讓繼續(xù)投資的能力下降，在市場(chǎng)信心不足或沒有信貸資金的支持下，資金鏈開始斷裂，并出現(xiàn)大量爛尾工程，尤其在二三線城市表現(xiàn)突出，尤其是商品房供應(yīng)永遠(yuǎn)大于需求的城市，比如武漢、南昌、江西上饒縣。當(dāng)年海南與北海的爛尾就是歷史經(jīng)驗(yàn)。

　　六、銀行壞賬大量出現(xiàn)：當(dāng)年海南與北海的爛尾造成了近千億元的銀行壞賬，2009年這一幕將會(huì)重演。

　　七、土地價(jià)格下跌，成交量處于歷史最低點(diǎn)：由于2007年年底以來(lái)銷售困境重重，很多開發(fā)商資金套牢，繼續(xù)投資的資金有限，土地成交將趨冷，土地價(jià)格將下降。

　　八、開發(fā)商倒閉潮開始，并購(gòu)將大量出現(xiàn)：一大批房企將因資金鏈斷裂而宣告死亡或被迫轉(zhuǎn)行，行業(yè)吞并、兼并等現(xiàn)象層出不窮，象萬(wàn)科、綠地這樣的大型開發(fā)商將搶占機(jī)會(huì)，在市場(chǎng)低迷時(shí)通過(guò)并購(gòu)發(fā)展壯大，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

　　九、“救市”將繼續(xù)：在前幾年房地產(chǎn)形勢(shì)瘋狂時(shí)出臺(tái)的打壓政策、限制政策將逐步取消：比如限制外資投資與購(gòu)房、城市房地產(chǎn)稅、90/70政策、雙限房等將有可能全部取消。

　　十、精裝修房漸成主流：由于市場(chǎng)低迷，很多開發(fā)商將會(huì)以各式各樣的精裝修刺激消費(fèi)，以替代直接降價(jià)。

　　十一、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮洶涌：股市低迷、樓市不景氣，旅游業(yè)將成為投資追逐的熱點(diǎn)。由于中國(guó)樓市、股市遭遇市場(chǎng)低迷的打擊，而中國(guó)旅游方興未艾，根據(jù)勵(lì)銳地產(chǎn)(上海)顧問機(jī)構(gòu)的研究表明，在2006年長(zhǎng)江三角洲城市群地區(qū)生產(chǎn)總值39613億元，珠江三角洲城市群地區(qū)生產(chǎn)總值21618億元，環(huán)渤海城市群地區(qū)生產(chǎn)總值17074億元，人均GDP分別達(dá)到37819元(合4849美元) 、49093元(合6294美元)和32036元 (合4107美元)，均突破3000美元大關(guān)，步入中等收入國(guó)家水平，在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)具備了購(gòu)買休閑度假物業(yè)的能力……2007年，中國(guó)旅游地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展階段，各類山水景觀地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店開始在市場(chǎng)興起；2008年，宏觀宏觀市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)的需求將其推入快速發(fā)展階段；預(yù)計(jì)未來(lái)10年中，中國(guó)將有500萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個(gè)家庭購(gòu)買5萬(wàn)元計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2500億元。目前一些房地產(chǎn)開發(fā)商從中窺見了旅游地產(chǎn)的商機(jī)，有不少開發(fā)商打出了旅游地產(chǎn)的招牌，旅游地產(chǎn)的熱潮呼之欲出。國(guó)內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過(guò)百家，包括華僑城、金融街、首創(chuàng)、海航、中信、中旅、上實(shí)地產(chǎn)、綠地、珠江、天鴻、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)通、國(guó)旅等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，大家均看好未來(lái)中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。上實(shí)地產(chǎn)在崇明島開發(fā)86平方公里的“世界首個(gè)低碳排放生態(tài)城”，在朱家角打造5000畝“世界級(jí)休閑度假小鎮(zhèn)”；金融街投資過(guò)百億傾力打造廣東惠州金海灣項(xiàng)目；綠地集團(tuán)在天津薊縣盤山國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)打造的盤龍谷文化產(chǎn)業(yè)城，占地面積達(dá)28平方公里，規(guī)劃建筑面積650萬(wàn)平方米；香港合生創(chuàng)展在天津?qū)氎鏍I(yíng)造15平方公里的“珠江溫泉城”…… 2008年10月，廣東惠州金融街總經(jīng)理來(lái)有慶透露“金融街正在經(jīng)歷以商務(wù)地產(chǎn)為主，跨步到住宅地產(chǎn)為補(bǔ)充，現(xiàn)在再涉足旅游地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型。”

　　十二、商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓租金回落：由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷全球，財(cái)富縮水，就業(yè)問題嚴(yán)重，消費(fèi)者購(gòu)買欲望將大打折扣，企業(yè)壓縮經(jīng)營(yíng)與辦公面積，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓空置量將迅速上升。而在需求減少的壓力下，許多租戶開始降低報(bào)價(jià)來(lái)維護(hù)客源。種種跡象顯示，跨國(guó)公司縮減費(fèi)用“過(guò)冬”的做法已引發(fā)樓市“多米諾骨牌”效應(yīng)，目前上海甲級(jí)及超甲級(jí)寫字樓是第一個(gè)犧牲者。第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，甲級(jí)寫字樓整體平均租金未來(lái)一年或?qū)⒊霈F(xiàn)8%至12%的跌幅。同時(shí)，因控制成本而引發(fā)的跨國(guó)公司減少派駐中國(guó)員工現(xiàn)象，已導(dǎo)致上海高端住宅租賃市場(chǎng)客源縮水。