悲觀論：將在底部徘徊

　　廣州社科院科研處處長(zhǎng)彭澎表示，2009年樓市在底部徘徊的可能性較大。最近國(guó)家集中出臺(tái)一系列樓市救市細(xì)則，總的感覺是，“地方慌了、中央松了、購房者樂了、開發(fā)商煩了、銀行順了?！敝醒?*還會(huì)出臺(tái)有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，放松對(duì)房地產(chǎn)的政策管制將與“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”一致，保障性、普通型、自住型、改善型等仍是政策的主題詞。在這個(gè)過程中，地方**會(huì)更積極一些，也會(huì)更激進(jìn)一些，畢竟財(cái)政減收的壓力越來越大。

　　彭澎認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)會(huì)見底，由于政策的影響，見底的速度可能會(huì)比原先的預(yù)期快一些；由于經(jīng)濟(jì)面的復(fù)蘇時(shí)間至少需要兩三年，加上經(jīng)過這一次沖擊，人們多少會(huì)理智一些，因此房?jī)r(jià)在底部盤旋、徘徊的時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些。2009年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將表現(xiàn)為：上半年見底，并出現(xiàn)明顯的成交量恢復(fù)；下半年房?jī)r(jià)可能有所反彈，但高度不會(huì)太大，而且有起伏。

　　周期論：處于熊市第二期

　　“2009年樓市肯定是熊市，現(xiàn)正處于‘熊市第二期’?！彪m然中央頻頻出臺(tái)利好政策，資深銀行業(yè)人士梁東暉對(duì)2009年樓市走向依然維持之前的觀點(diǎn)。他表示，在“熊市第二期”，偏遠(yuǎn)樓盤樓價(jià)反彈乏力，不斷向下，而藍(lán)籌樓盤（中心城區(qū)樓盤、市中心附近的江景盤等）的樓價(jià)或偶有反彈，但大方向仍是向下，時(shí)間很漫長(zhǎng)（約一年左右）。當(dāng)藍(lán)籌樓盤明顯下跌時(shí)，樓市才進(jìn)入“熊市第三期”尋底，“熊市第三期”也非常漫長(zhǎng)（約一年）。所以，2009年買房是很難保值的。

　　在他看來，廣州2008年年底樓價(jià)比10月份有所反彈的具體原因：一是部分私企老板關(guān)停企業(yè)后為資金尋出路，見到樓價(jià)已經(jīng)從高位明顯回落，進(jìn)場(chǎng)抄底；二是有部分人士發(fā)了年終獎(jiǎng)，投資渠道有限，選擇買樓置業(yè)。這些短期購買力根本無法支撐樓市重新走強(qiáng)，應(yīng)屬“熊市第二期”的藍(lán)籌樓盤反彈，修正過快的跌速而已，當(dāng)反彈至年度均價(jià)附近后，樓價(jià)應(yīng)會(huì)再度回落，這叫“吻別”。相信樓價(jià)“吻別”9字頭后會(huì)再落一個(gè)臺(tái)階。

　　樂觀論：新十年的第一年

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫看來，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入僵持狀態(tài)：老百姓說：降價(jià)才是硬道理；老板們則說：誓死要做豬堅(jiān)強(qiáng)；因?yàn)橐庖姴唤y(tǒng)一，后果很嚴(yán)重。

　　張維倫將2009年樓市分為四季：2009年的春天將是冰火兩重天：**救市政策接踵而至，在3月的“兩會(huì)”期間達(dá)到高峰；百姓降價(jià)預(yù)期日益高漲，房?jī)r(jià)在倒春寒中初探底；銀行信貸資金雨天抽傘，產(chǎn)業(yè)資金政策全面放開；開發(fā)商降價(jià)套現(xiàn)。而經(jīng)過夏天的“上躥下跳”和秋天的“爛尾房?jī)r(jià)二次探底”，2009年的冬天或者是傳說中的暖冬。

　　張維倫總結(jié)說，2008年的樓市是“自由落體”，2009年應(yīng)該不是“俯臥撐”，希望能成為“鯉魚挺”。因?yàn)榻?jīng)過長(zhǎng)達(dá)五年的累積，老百姓憋了五年的購房需求將在2009年爆發(fā)，有可能成為一個(gè)新的十年期的第一年。

　　新建住房創(chuàng)六年最低全年房源仍然充裕

　　廣州經(jīng)緯行研究中心估計(jì)，受2008年縮減開工影響，2009年的新增貨量將創(chuàng)六年來最低。根據(jù)對(duì)廣州全市的樓盤跟蹤監(jiān)測(cè)估計(jì)，廣州十區(qū)2009年新增供應(yīng)約5.3萬套，計(jì)560萬平方米，比2008年下降35.7%。不過由于2008年市場(chǎng)低迷，在售余貨及抵押房多，余貨約有4萬多套，加上2009年新推貨量，預(yù)計(jì)2009年廣州十區(qū)全年可售貨量逾9萬套，供貨量依然充裕。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，上半年以中小戶型為主，中小戶型供應(yīng)約占六成；下半年，隨著90/70的政策或有放松，中小戶型比重略有下降。

　　去年末廣州樓市交易連續(xù)8周走強(qiáng)

　　來自經(jīng)緯地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，廣州樓市自去年10月底最后一周跌到谷底僅698套的成交量之后，自11月份以來已連續(xù)7周走強(qiáng)，十區(qū)兩市的周交易量一直維持在1200多套，去年12月中旬已接近2000套。來自焦點(diǎn)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，廣州去年12月31日單日成交量高達(dá)308套，去年12月一掃樓市去年9月份僅3844套的低量，高過6000套，高達(dá)7693套，成為2008年的月度成交冠軍。

　　消費(fèi)群正在收縮？

　　在消費(fèi)環(huán)節(jié)上，廣州市同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司趙卓文表示，現(xiàn)在樓市的基礎(chǔ)消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)受到破壞，富豪們的資產(chǎn)都縮水了，忙著自救；有點(diǎn)積蓄的中產(chǎn)階級(jí)在股市套住了，成了“無產(chǎn)階級(jí)”。投資熱情在消退，現(xiàn)在只能依靠剛性需求，但不少廣州人已經(jīng)有一套房，2009年還有不少保障房出來，商品房市場(chǎng)在收縮。因而“2009年的樓市是很難恢復(fù)的”，他將6300元/平方米設(shè)為廣州樓市的底線。