商品房預(yù)售合同中一般有實(shí)際交付面積與預(yù)售面積不一致時(shí)的處理?xiàng)l款，其中最常見的處理方式是“按實(shí)結(jié)算”，即約定按實(shí)測(cè)面積與約定面積間差，雙方按價(jià)款多退少補(bǔ)的方式解決。這種處理方式看似公平，卻極易使購(gòu)房者掉入合同陷阱。日前，合肥市刑事辯護(hù)委員會(huì)委員高明生律師做客新安百姓講堂，為人們分析了這種合同陷阱，并提出防范的對(duì)策。

　　“公攤”成為障眼法

　　高明生律師說，人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內(nèi)的不一致，但事實(shí)上無論預(yù)售時(shí)的暫測(cè)面積還是交付時(shí)的實(shí)測(cè)面積，由于有“共用面積分?jǐn)偂?，往往讓消費(fèi)者一頭霧水。不良房地產(chǎn)商利用購(gòu)房者缺乏房屋面積計(jì)算知識(shí)而大做文章，或故意小房大賣，或有意提高設(shè)備層的層高而將本不應(yīng)分?jǐn)偟脑O(shè)備層攤?cè)牍妹娣e，或?qū)⒈緫?yīng)該免費(fèi)提供的物業(yè)管理用房的面積攤?cè)牍妹娣e。如此一來，商品房實(shí)際交付面積大大超出預(yù)售面積，購(gòu)房者卻由于按實(shí)結(jié)算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積。

　　3條對(duì)策防陷阱，高明生律師建議，購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同的有關(guān)面積條款或面積爭(zhēng)議解決條款時(shí)，可以采取以下防范措施：

　　第一，約定按所購(gòu)商品房分戶門以內(nèi)的建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。這樣盡管房?jī)r(jià)看起來高一點(diǎn)，但價(jià)款對(duì)應(yīng)的房屋面積比較直觀，便于面積糾紛的處理。

　　第二，約定明確套內(nèi)的建筑面積與共有分?jǐn)偯娣e。因?yàn)樯唐贩刻變?nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e是有一定比例的，分?jǐn)偟南禂?shù)越高，購(gòu)房者的得益也就越少。因此購(gòu)房者在簽訂有關(guān)面積爭(zhēng)議解決條款時(shí)，既要使套內(nèi)的建筑面積不能少，又保證公用分?jǐn)偯娣e不能多。

　　第三，約定將有關(guān)管理規(guī)章中面積管理?xiàng)l款作為解決面積爭(zhēng)議的條款。在建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》和許多省市的房地產(chǎn)交易管理辦法中均有解決面積爭(zhēng)議的規(guī)定，這些規(guī)定都體現(xiàn)了對(duì)于購(gòu)房者的保護(hù)，但由于這些文件僅僅是行政管理規(guī)章，不能作為法院民事審判的準(zhǔn)據(jù)法，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求明確約定適用這些文件中有關(guān)解決面積爭(zhēng)議的條款。根據(jù)合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。

　　“不可抗力”休濫用

　　購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)遇到房地產(chǎn)商遲延交付的問題。遲延交付情況發(fā)生后，房地產(chǎn)商為了逃避違約責(zé)任，往往羅列一大堆所謂客觀原因諸如遇到重大技術(shù)難題、水電氣配套遲遲不到位、遭遇惡劣天氣、竣工驗(yàn)收手續(xù)復(fù)雜等等來搪塞消費(fèi)者，并統(tǒng)統(tǒng)稱之為“不可抗力”。

　　高明生律師稱，法律關(guān)于“不可抗力”的規(guī)定是非常明確的，它是指不可預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。而房地產(chǎn)商所羅列的