園墅如今，單價(jià)動(dòng)輒達(dá)幾萬元/平方米的豪宅屢見不鮮，上海湯臣一品單價(jià)甚至超過10萬元/平方米。按照通常的經(jīng)驗(yàn)，住宅的建筑成本不過是1000余元/平方米，和數(shù)萬元/平方米的售價(jià)差距極大。產(chǎn)品營銷離不開一個(gè)“值”字，表面看來，這些產(chǎn)品的售價(jià)和成本存在極大背離，這些總價(jià)達(dá)幾百萬甚至過億元的住宅，是如何增加自己含金量的？

　　招數(shù)一

　　外部環(huán)境做“大”文章

　　個(gè)案回放

　　上海世茂佘山莊園售價(jià)2.5億元的首席大宅，做的是“大”文章。該別墅占地40畝，建筑面積4000平方米，在面積上先聲奪人。該別墅所在地由兩個(gè)天然形成的島嶼構(gòu)成，一個(gè)面積為35畝，是主生活區(qū)；另一個(gè)為5畝，以一座漢白玉拱橋連通主島，如同后花園，名叫“桃花島”。主島上的建筑中，最大的三層建筑為主人獨(dú)享，而位于網(wǎng)球場(chǎng)處的兩層小樓，除了用作客房外，還可兼做運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所。此外，位于整個(gè)莊園入口處的兩棟洋房，分別是管家、保姆和保安們的住處，其中，“管家樓”可以容納20人。除了地上停車場(chǎng)，房子還設(shè)有地下車庫，可同時(shí)容納12輛加長版的勞斯萊斯。

　　專業(yè)人語

　　這棟超豪別墅有沒有賣出去并不重要，關(guān)鍵是它拉升了整個(gè)樓盤的檔次，讓參觀者趨之若鶩，樓盤的名聲和其他產(chǎn)品的銷售也因此上去了。

　　招數(shù)二

　　高科技設(shè)備添“籌碼”

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　　作為公寓類物業(yè)“中國第一貴”的湯臣一品，以15萬元/平方米的價(jià)格創(chuàng)造了中國公寓的最高天價(jià)，其中就以一系列的高科技設(shè)備為豪宅增添含金量。

　　在湯臣一品，從大堂到電梯，都設(shè)有掌形儀，以便確認(rèn)進(jìn)入者的身份，一戶三部電梯，電梯里根本沒有按鈕，每一家住戶只能到達(dá)自己所住的樓層。入戶門產(chǎn)自德國，可以自動(dòng)開啟，具有防彈功能，據(jù)說價(jià)值20萬元。廚具市值據(jù)說在100萬至120萬元，衛(wèi)生間里單是主衛(wèi)的設(shè)備加在一起就價(jià)值50萬元。屋內(nèi)還配備了智能化系統(tǒng)，只要設(shè)定時(shí)間，窗簾到時(shí)會(huì)打開一定角度，讓自然的陽光照進(jìn)來，把住戶“叫”醒。

　　同樣走這條路線的還有北京昆侖國際公寓，單價(jià)8萬元/平方米、總價(jià)2000多萬元以上，設(shè)有國內(nèi)目前唯一的動(dòng)脈感應(yīng)門禁系統(tǒng)，只有指紋與資料庫相對(duì)應(yīng)且有血液流動(dòng)的活體手，才能夠把門禁打開。

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　　據(jù)說，湯臣一品至今只賣了一套。而北京昆侖國際公寓倒是已經(jīng)賣了十多套，看來，高科技設(shè)備也不能夠定出太背離　　市場(chǎng)的天價(jià)。

　　招數(shù)三

　　精美裝修超越“星級(jí)”

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　　北京星河灣二期產(chǎn)品近期推出，預(yù)計(jì)單價(jià)約2萬多元/平方米。據(jù)悉，該期產(chǎn)品的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)選取了珍貴、稀有的高品質(zhì)材料，其中黑檀木的原木價(jià)格已達(dá)到數(shù)萬元/立方米的水平。

　　在現(xiàn)場(chǎng)樣板間內(nèi)，名貴的西班牙進(jìn)口黑檀木飾面隨處可見，據(jù)介紹，這種黑檀木連其木紋的拼裝手法也是逐一預(yù)先設(shè)計(jì)的。衣帽間內(nèi)，使用的是從非洲引進(jìn)的叫“紅影”的木材。石材則廣泛采用了來自西班牙、意大利出產(chǎn)的名貴石材，包括莎安娜米黃、寶金米黃、西班牙米黃和黑金花等20多種。發(fā)展商稱，其裝修水平甚至超越了很多星級(jí)酒店。

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　　從一期的1萬多元/平方米到目前的2萬多元/平方米，樓價(jià)升了，銷售卻更火，據(jù)說就是由于找到了很多懂得裝修價(jià)值的準(zhǔn)行家。

　　招數(shù)四

　　“軟”環(huán)境積累歷史沉淀

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　　除設(shè)備、景觀、裝修等硬件外，還有一些樓盤通過人文歷史等“軟環(huán)境”來增加自身的含金量。近期開賣的位于廣州濱江西路上的濱江 ·1933，走的就是“復(fù)古奢華”的路線，見證著濱江西路1933年解放前廣州最繁華的歷史。濱江西路正對(duì)十三行和十八甫路，而當(dāng)年的十三洋行和十八甫路正是反映廣州物質(zhì)文化生活的代表，一座座沿江巴洛克建筑留下了當(dāng)年花團(tuán)錦簇的痕跡。

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　　濱江·1933均價(jià)達(dá)1.5萬元/平方米，本次推出的單位總價(jià)基本在300萬元以上，在廣州特別是同一路段上，屬于價(jià)值不菲的產(chǎn)品。但發(fā)展商稱，在公開發(fā)售當(dāng)天，一共成交了23套單位，買家當(dāng)中，不少人對(duì)這一段歷史都相當(dāng)熟悉和緬懷。