為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)偟男袨椋Ｗo(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，結(jié)合本市實(shí)際情況，市國(guó)土房管局頒布了[2002]1166號(hào)文件。2003年2月1日起有關(guān)公攤、銷售面積的問(wèn)題，便可按新規(guī)定執(zhí)行。

　　據(jù)了解新規(guī)定包括以下主要內(nèi)容：

　　會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房，居委會(huì)、派出所使用的房屋，不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?nbsp;

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自營(yíng)、自用、出租的房屋應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 

　　物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應(yīng)使用設(shè)計(jì)用途為物業(yè)管理、辦公或住宅的房屋。 

　　為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分?jǐn)偂?nbsp;

　　每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過(guò)千分之六。 

　　按千分之六計(jì)算，分?jǐn)偟娜课飿I(yè)管理用房面積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設(shè)計(jì)的最小一套或一間房屋的建筑面積確認(rèn)。 

　　商品房買賣合同中，買賣雙方對(duì)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積另有約定的，從其約定。 

　　公用建筑面積分?jǐn)偤螅a(chǎn)權(quán)歸攤得的業(yè)主所有。 

　　房屋測(cè)繪部門，應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同所附公用建筑分?jǐn)偛课粚?duì)其分?jǐn)偯娣e進(jìn)行測(cè)量。在對(duì)商品房面積進(jìn)行測(cè)量前，應(yīng)先核實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)提交的公用建筑分?jǐn)偛课慌c商品房買賣合同所附公用建筑分?jǐn)偛课皇欠褚恢拢藢?shí)無(wú)誤后再按有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)測(cè)量。凡未竣工驗(yàn)收的房屋(含公用建筑分?jǐn)偛课?不得進(jìn)行測(cè)量。 

　　對(duì)公用建筑分?jǐn)偛课痪鶓?yīng)按部位實(shí)測(cè)實(shí)量。應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e，為各分?jǐn)偟墓媒ㄖ课坏慕ㄖ娣e之和。 

　　購(gòu)房人所購(gòu)的房屋領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，其產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)面積中扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋所有權(quán)證變更登記手續(xù)，待銷售的商品房產(chǎn)權(quán)證核發(fā)完畢后一并辦理。 

　　自2003年2月1日起，新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目、尚未開(kāi)始銷售的商品現(xiàn)房項(xiàng)目、以及在本通知執(zhí)行之前未在商品房買賣合同中列明公用建筑分?jǐn)偛课?，至?xiàng)目申辦房產(chǎn)登記時(shí)才提交公用建筑分?jǐn)偛课坏纳唐贩宽?xiàng)目均按本通知執(zhí)行。 

　　2003年2月1日以前，同一幢商品樓房(含結(jié)構(gòu)相連的多幢房屋)已申領(lǐng)過(guò)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目以及已經(jīng)作為現(xiàn)房銷售且買賣合同中已列明公用建筑分?jǐn)偛课坏捻?xiàng)目，不適應(yīng)本通知的規(guī)定。 

　　-相關(guān)鏈接 

　　●套內(nèi)使用面積 

　　是指一套住房?jī)?nèi)各使用空間的凈面積，又稱為地毯面積。這部分面積最為直觀，購(gòu)房者用簡(jiǎn)單的測(cè)量工具就可以算出，它包括臥室、起居室、廚房、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不含吊柜)、戶內(nèi)樓梯等使用空間的面積之和。 

　　●套內(nèi)墻體面積 

　　是指一套住房?jī)?nèi)各使用空間周圍墻體的面積，由共用墻和非共用墻兩部分組成，也被稱為結(jié)構(gòu)面積。共用墻指商品房各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)。它所占面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非公用墻指本套居室內(nèi)自有的分隔各使用空間的墻體，它所占的面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?？梢钥闯?，套內(nèi)墻體面積應(yīng)包括兩部分。 

　　●陽(yáng)臺(tái)建筑面積 

　　是指一套住房陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。封閉陽(yáng)臺(tái)按全部面積計(jì)算，沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)按面積的一半計(jì)算。 

　　●公攤面積 

　　又稱公用建筑面積或共有建筑面積，是指各房屋產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。這部分面積由于不能直觀地看到，因此容易成為購(gòu)房糾紛中的焦點(diǎn)所在，那么到底哪些面積可以公攤哪些又不允許公攤呢？ 

　　二類是售房單位自營(yíng)、自用的房屋； 

　　三類是多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室及物業(yè)管理用房。它雖然為建筑物本身服務(wù)，但與該建筑不相連的獨(dú)立公用空間，比如獨(dú)幢變電站、垃圾樓等，也不允許分?jǐn)偟礁鲬舢?dāng)中。 

　　●使用率為套內(nèi)使用面積與銷售建筑面積的百分比(%)。使用率的高低直接顯示所買面積的多少，高使用率的房子更容易受到購(gòu)房者的青睞。通常合理的使用率在70%-80%之間，如果使用率高得超過(guò)一定限度，就要注意是否以犧牲居住品質(zhì)作為代價(jià)，一味追求高使用率并不可取。 

　　●實(shí)用率為套內(nèi)建筑面積與銷售建筑面積的百分比(%)。但它與使用率一樣不是相關(guān)法規(guī)中要求必須精確的指標(biāo)，只是房產(chǎn)銷售的又一概念。用“實(shí)用率”計(jì)算出的面積，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“使用率”計(jì)算出的實(shí)用面積，通常高出10%左右，購(gòu)房時(shí)一定要將“兩率”仔細(xì)區(qū)別，不要誤認(rèn)為高實(shí)用率的房子就會(huì)帶來(lái)更多的使用面積。