近期房市似乎又開始走持續(xù)強勢路線了，對于其中原因，此次我們特定邀請了陶冬、黃益平、任志強等三位相關(guān)人士為大家剖析。

　　《裝修之家》：今年7月份，全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)第五個月上漲。如何評價此輪房價上漲的幅度，構(gòu)成此輪上漲的主要因素有哪些?

　　陶冬：中國的房地產(chǎn)市場在2008年進入了一個調(diào)整期，但這個調(diào)整只進行了一半就被一場金融海嘯給吹散了。今年上半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲，到了年中價格就開始明顯上升，今年下半年情況還會出現(xiàn)進一步的變化，在購買力上明顯由用家主導(dǎo)向投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)移。

　　黃益平：房價回升主要有兩方面原因：首先，今年以來經(jīng)濟反彈對投資者信心提供了極大的支持。在今年第一季度，各項主要指標(biāo)都開始企穩(wěn)回升，到第二季度回暖的跡象日趨明朗，人們對于資產(chǎn)市場的信心發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另外，寬松的貨幣政策導(dǎo)致流動性增多，人們產(chǎn)生了對未來通貨膨脹的擔(dān)憂，通脹預(yù)期加劇了房地產(chǎn)需求，推動房價上升。

　　任志強：目前全國房價并沒有暴漲。7月份公布數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市的房價和2008年相比只有1%的增長，如果和2007年相比就不會是同比1%，因為2007年6月份、7月份的時候是全年房價的高點。房價指數(shù)和股票指數(shù)是同樣的道理，沒有一個股市會用單個股票的漲幅來衡量大市，都是用綜合指數(shù)。從70個大中城市的房價指數(shù)來看，并沒有顯現(xiàn)大幅上漲。這些城市當(dāng)中有漲有跌，有20多個城市房價是下降的，就把指數(shù)拉下來了。現(xiàn)在我們看到上海的房價漲了兩萬多，那是因為核心區(qū)的房子在猛賣，郊區(qū)的房子賣不動，所以平均指數(shù)高了，當(dāng)郊區(qū)房子賣得好，城里房子賣不動的時候，平均指數(shù)又掉下來了。要全面的來看房價指數(shù)，不能以偏概全。

　　現(xiàn)在人們覺得房價上漲很多，是因為去年年底到今年年初房價降得太厲害，和最低谷的時候比漲幅很大。全國房價都在高漲的判斷也是不對的，像河南、湖北、湖南省平均房價都不到3000元每平米，只有核心城市的房價在漲。造成差別的主要因素是供求關(guān)系，一些城市如包頭、沈陽的房價沒漲，西安的房價漲的很慢，這些城市的商品房供應(yīng)量是巨大的，所以房價漲不上去。沈陽市每年的新增人口比出生人口還低，說明大部分人向外走，需求減少，老工業(yè)基地的GDP低，房價自然上不去。

　　宏觀政策對今年以來房價回升的影響巨大。2007年宏觀政策是要抑制需求，出臺了一系列政策，關(guān)緊了土地和金融兩個大門，需求受到壓抑。去年以來實行了一系列釋放需求的政策，需求就恢復(fù)了。減輕二手房的稅負對于二手房市場的推動作用很大。二手房釋放的其中一部分轉(zhuǎn)移到一手房市場，因為要更新?lián)Q代，要把小房子賣了之后換大房子。目前二手房交易量已經(jīng)大于一手房了，促進了一手房市場的繁榮。另外，房貸低利率也發(fā)揮了重要作用，70%的優(yōu)惠利率，相當(dāng)于房價下降30%，買房者的實際支出減少了，所以需求很快就釋放出來了。


　　《裝修之家》：和上一輪房價上升相比，如何評價此次上漲的泡沫風(fēng)險?

　　黃益平：與上一輪房價上漲比較，這一輪上漲的泡沫風(fēng)險不容忽視。2007年的宏觀經(jīng)濟形勢非常好，經(jīng)濟增長在加速。在那樣的情況下，房價的大幅度上升，是基本面狀況良好的反映。這次和07年的上漲相比，流動性和市場經(jīng)濟信心兩方面因素是類似的，但一個重大區(qū)別在于，我們現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟走向還面臨很大的不確定性，盡管GDP增長已經(jīng)反彈，但是從微觀層面來看，很多問題還沒有得到根本性的改善，比如通貨緊縮、勞動力市場、收入增長等。這些問題現(xiàn)在還沒有改善，那可能需要一個過程，一般會滯后于GDP的增長。而在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場的大幅度反彈，單從泡沫風(fēng)險來看，可能比2007年更令人擔(dān)心。

　　評判泡沫風(fēng)險的難度在于沒有統(tǒng)一的、準(zhǔn)確的指標(biāo)。但有一些指標(biāo)，具備一定的參考意義。比如居民收入與房產(chǎn)價格之比，其實反映了老百姓買房的購買能力;或是看房價和租金的比例，即從現(xiàn)金流的角度看，多少年才能把投資收回來。從目前的情況來看，北京和上海的收入價格比，已經(jīng)和上個世紀(jì)90年代香港和臺灣在房地產(chǎn)泡沫破裂之前的水平較為接近，這說明我國的一線城市實際已經(jīng)存在較大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。當(dāng)然，資產(chǎn)價格有泡沫不見得馬上會破裂，但其風(fēng)險以及可能帶來的后果則是值得密切關(guān)注的。

　　陶冬：這一輪房地產(chǎn)市場的上漲和前幾輪相比，最大的差別就是流動性。目前中國資金的流動性是前所未有的，中國的利率水平也是前所未有的。因此在這一輪房價上漲的過程中，流動性驅(qū)動的特征非常明顯;到了下半年，這一跡象將會更加明顯，因為到了那個時候，就不僅僅是消費者和開發(fā)商兩個因素，企業(yè)資金也會成為助推房價的一個重要因素，特別是央企資金大規(guī)模地進入房地產(chǎn)市場，造成整個房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、價格趨勢和系統(tǒng)風(fēng)險都出現(xiàn)一個結(jié)構(gòu)性的改變，這一變化對中國經(jīng)濟帶來的影響肯定很大，但是影響在很大程度上無法預(yù)估。

　　過去所謂熱錢，主要是指類似于“溫州炒房團”這種個體的投機行為，數(shù)量有限，而大型企業(yè)的出動也許會給經(jīng)濟帶來類似泥石流似的沖擊。在過去兩三個月的地王拍賣中，有相當(dāng)大的資金來自企業(yè)，這意味著前一輪大量的銀行貸款，有相當(dāng)一部分錢又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟，也意味著中國的資金出現(xiàn)了去實業(yè)化的現(xiàn)象?，F(xiàn)在很多企業(yè)覺得自己辛辛苦苦在實業(yè)中賺了一年的錢還比不上在股市、房市炒一輪賺的錢多。長此以往，這個可能給經(jīng)濟帶來的泡沫化，我國已經(jīng)有些類似于上世紀(jì)80年代日本所出現(xiàn)過的現(xiàn)象。