本文對《上海市住房租賃公共服務平臺管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）進行了簡要的解讀，主要介紹了《規(guī)定》的目的、內容和意義，以及對住房租賃市場的影響和建議。
一、《規(guī)定》的目的
《規(guī)定》是為了深入貫徹落實市委、市政府關于全面推進上海城市數(shù)字化轉型的決策部署，進一步推動本市住房租賃公共服務平臺（以下簡稱住房租賃平臺）的建設和應用，不斷提升本市住房租賃服務管理水平，依據(jù)《上海市住房租賃條例》等規(guī)定，制定的一項具有指導性和操作性的管理規(guī)定。
《規(guī)定》旨在進一步規(guī)范本市住房租賃市場秩序，保障租賃當事人合法權益，促進住房租賃行業(yè)健康發(fā)展，滿足人民群眾多層次多樣化的住房需求。
二、《規(guī)定》的內容
《規(guī)定》共分為13條，主要內容包括：
- 明確了住房租賃平臺的職責分工和數(shù)據(jù)利用與共享機制，強化了市、區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)等各級部門之間的協(xié)作和協(xié)同；
- 規(guī)范了住房租賃平臺的門戶建設和線上辦理流程，提高了住房租賃服務的便捷性和效率；
- 細化了住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構、網(wǎng)絡信息平臺等經營主體的備案、實名從業(yè)、房源核驗、網(wǎng)上簽約和登記備案等業(yè)務要求，加強了對住房租賃行業(yè)的監(jiān)管和自律；
- 創(chuàng)新了批量服務和信息公示等功能，擴大了住房租賃平臺的服務范圍和社會影響力；
- 確定了《規(guī)定》的施行日期和有效期，并對與之不一致的原有規(guī)定進行了廢止或修改。
三、《規(guī)定》的意義
《規(guī)定》是本市深化“放管服”改革，推進“一網(wǎng)通辦”建設，實現(xiàn)城市數(shù)字化轉型的重要舉措之一。通過建立完善住房租賃平臺，實現(xiàn)了住房租賃數(shù)據(jù)資源的集中管理、共享利用和開放服務，為提供更加精準、高效、便捷、透明的住房租賃服務打下了堅實基礎。
《規(guī)定》是本市落實國家和本市有關住房租賃法律法規(guī)政策規(guī)定，保障人民群眾基本居住需求，促進住有所居、安居樂業(yè)的重要措施之一。通過完善住房租賃合同網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、信用評價等制度，為租賃當事人提供了更加安全、可靠、公平的住房租賃保障，為構建和諧穩(wěn)定的住房租賃關系提供了有力支撐。
《規(guī)定》是本市推動住房租賃市場健康發(fā)展，促進住房供需平衡，增加有效住房供給的重要措施之一。通過規(guī)范住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構、網(wǎng)絡信息平臺等經營主體的行為，打擊違法違規(guī)行為，凈化住房租賃市場環(huán)境，為優(yōu)化住房結構，滿足人民群眾多層次多樣化的住房需求，提供了有利條件。
四、《規(guī)定》的影響和建議
《規(guī)定》的實施，對本市住房租賃市場的各方主體都將產生一定的影響和要求。為了更好地適應和配合《規(guī)定》的實施，本文對各方主體提出以下建議：
- 對于租賃當事人，應當充分利用住房租賃平臺提供的服務，通過平臺查詢、核驗、簽約、備案等功能，選擇合法合規(guī)的住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構或個人出租人，簽訂標準化的住房租賃合同，保障自身的合法權益。同時，應當遵守住房租賃合同約定，履行相應的義務和責任，維護良好的信用記錄，共同營造和諧穩(wěn)定的住房租賃關系。
- 對于住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構等經營主體，應當按照《規(guī)定》要求，及時辦理備案、實名從業(yè)、房源核驗、網(wǎng)上簽約和登記備案等業(yè)務，規(guī)范開展經營活動，提高服務質量和水平。同時，應當遵守相關法律法規(guī)政策規(guī)定，誠信經營，自律管理，接受社會監(jiān)督，樹立良好的行業(yè)形象和信譽。
- 對于網(wǎng)絡信息平臺等服務提供者，應當按照《規(guī)定》要求，嚴格審查信息發(fā)布者身份、房源核驗等必要信息，及時下架已成交或30日內未維護的房源信息，逐步推行對同一房源信息的合并展示。同時，應當加強與住房租賃平臺的數(shù)據(jù)對接和協(xié)作，提供更加準確、完善、便捷的住房租賃信息服務。
- 對于市、區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)等管理部門，應當按照《規(guī)定》要求，加強對住房租賃平臺的業(yè)務規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調和監(jiān)督管理，充分發(fā)揮住房租賃平臺在數(shù)據(jù)共享和業(yè)務協(xié)同方面的作用。同時，應當加強對住房租賃市場的監(jiān)管和執(zhí)法力度，及時查處違法違規(guī)行為，維護市場秩序和公共利益。
五、結語
《上海市住房租賃公共服務平臺管理規(guī)定》是本市推進城市數(shù)字化轉型、保障人民群眾基本居住需求、促進住房租賃市場健康發(fā)展的重要措施之一。通過建立完善住房租賃平臺，實現(xiàn)了住房租賃數(shù)據(jù)資源的集中管理、共享利用和開放服務，為提供更加精準、高效、便捷、透明的住房租賃服務打下了堅實基礎。《規(guī)定》對本市住房租賃市場的各方主體都提出了一定的要求和影響，希望各方主體能夠積極適應和配合《規(guī)定》的實施，共同營造和諧穩(wěn)定的住房租賃關系，為構建人民滿意的美好生活貢獻力量。
《上海市住房租賃公共服務平臺管理規(guī)定》
第一條 （目的和依據(jù)）
為進一步規(guī)范本市住房租賃市場秩序，不斷提升住房租賃服務管理水平，依據(jù)《上海市住房租賃條例》等規(guī)定，制定本規(guī)定。
第二條 （職責分工）
市房屋管理部門負責住房租賃平臺的業(yè)務規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調和監(jiān)督管理。
市房地產交易中心（市住房租賃管理事務中心，以下簡稱市住房租賃中心）負責住房租賃平臺的具體管理，制定操作細則，組織推進住房租賃平臺相關服務，指導區(qū)住房租賃服務中心（以下簡稱區(qū)住房租賃中心）、街鎮(zhèn)社區(qū)事務受理服務中心以及住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構、網(wǎng)絡信息平臺等開展住房租賃服務。
區(qū)房屋管理部門負責統(tǒng)籌實施本轄區(qū)內住房租賃平臺相關服務，依托住房租賃平臺加強住房租賃行業(yè)監(jiān)管，指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府落實住房租賃日常監(jiān)管責任。
區(qū)住房租賃中心承擔本轄區(qū)內住房租賃平臺用戶認證、租賃住房基礎數(shù)據(jù)入庫、租賃住房房源核驗、租賃合同網(wǎng)簽備案和資金監(jiān)管等具體工作。
市房地產經紀行業(yè)協(xié)會負責加強住房租賃行業(yè)自律，督促住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構、網(wǎng)絡信息平臺規(guī)范開展經營；建設完善行業(yè)信用信息子平臺，開展行業(yè)信用評價。
第三條 （數(shù)據(jù)利用和共享）
市房屋管理部門會同市大數(shù)據(jù)中心，通過住房租賃平臺與市大數(shù)據(jù)資源平臺的對接，與公安、市場監(jiān)管、農業(yè)農村、金融監(jiān)管、民政、城管執(zhí)法、教育、人力資源社會保障、住房公積金等部門實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和業(yè)務協(xié)同。
區(qū)、街鎮(zhèn)相關管理部門可以申請開通住房租賃平臺用戶權限，實現(xiàn)住房租賃數(shù)據(jù)的查詢、共享和利用。
本市依托住房租賃平臺，推進住房租賃和實有人口信息的協(xié)同采集及共享使用。
第四條 （平臺門戶建設）
住房租賃平臺以平臺網(wǎng)站、依托“隨申辦”建設的“我要租房服務專題”應用場景為門戶，向租賃當事人、住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構和網(wǎng)絡信息平臺提供住房租賃線上一站式服務。
第五條 （線上辦理和免于提交）
市房屋管理部門會同市大數(shù)據(jù)中心，按照本市“一網(wǎng)通辦”的要求，逐步推行住房租賃平臺相關服務的線上辦理。
住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構等經營主體申請住房租賃平臺相關服務，提交的材料可以通過數(shù)據(jù)共享調取電子證照的，免于提交。
第六條 （經營主體備案）
（一）住房租賃企業(yè)備案
在本市從事住房租賃經營活動的住房租賃企業(yè)（含分公司、個體工商戶，下同），應當自領取營業(yè)執(zhí)照或者經批準增加“住房租賃”經營范圍之日起30日內，向登記注冊所在地的區(qū)房屋管理部門備案。備案時，提交下列材料：
1、上海市住房租賃企業(yè)備案申請表；
2、營業(yè)執(zhí)照（復印件）；
3、法定代表人（或負責人）的身份證明、任職材料（復印件）；
4、固定經營場所的不動產權證（房地產權證）、房屋租賃合同，或房屋租賃的登記證明（復印件）。
區(qū)房屋管理部門應當自受理之日起5個工作日內完成備案，制作發(fā)放《上海市住房租賃企業(yè)備案證書》、。
對于按本市原有規(guī)定取得“房地產經紀”經營范圍，主要從事住房租賃經營活動的企業(yè)，應當在增加“住房租賃”經營范圍后，向區(qū)房屋管理部門備案。其中，原已辦理房地產經紀機構備案的，向備案所在地的區(qū)房屋管理部門申請注銷房地產經紀機構備案，注銷后可再辦理住房租賃企業(yè)備案。
（二）房地產經紀機構備案
在本市從事房地產經紀活動的房地產經紀機構（含分支機構，下同），應當自領取營業(yè)執(zhí)照或經批準增加“房地產經紀”經營范圍之日起30日內，向登記注冊所在地的區(qū)房屋管理部門備案。備案時，提交下列材料：
1、上海市房地產經紀機構備案申請表；
2、上海市房地產經紀機構情況表；
3、營業(yè)執(zhí)照（復印件，分支機構備案還需提交設立該分支機構的企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復印件）；
4、法定代表人（或負責人）的身份證明、任職材料（復印件）；
5、固定經營場所的不動產權證（房地產權證）、房屋租賃合同，或房屋租賃的登記證明（復印件）。
區(qū)房屋管理部門應當自受理之日起5個工作日內完成備案，制作發(fā)放《上海市房地產經紀企業(yè)備案證書》。
（三）變更、注銷或補辦
住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構因企業(yè)注銷，取消“住房租賃”或“房地產經紀”經營范圍，變更住所、法定代表人或負責人、股東等備案信息，以及補辦備案證書等情形的，應當在相關事項發(fā)生后30日內，向登記注冊所在地的區(qū)房屋管理部門提出申請。申請企業(yè)可以通過企業(yè)“法人一證通”等身份認證設備，線上提出相關申請，并上傳市場監(jiān)管部門核準注銷或變更的證明材料。區(qū)房屋管理部門應當在受理后5個工作日內完成變更、注銷或補辦手續(xù)。
住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構在企業(yè)注銷，取消“住房租賃”或“房地產經紀”經營范圍后，未在規(guī)定期間內辦理備案注銷手續(xù)的，區(qū)房屋管理部門可依據(jù)共享的企業(yè)登記信息，注銷該企業(yè)的備案。
（四）異地注冊企業(yè)的備案
外省市注冊的住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構在本市設立分公司或分支機構的，應當持當?shù)貭I業(yè)執(zhí)照和備案證書（含開業(yè)報告證明材料等），向分公司或分支機構登記注冊所在地的區(qū)房屋管理部門，通過住房租賃平臺進行信息注記后，再辦理該分公司或分支機構的備案。
第七條 （實名從業(yè)）
住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構應當自從業(yè)人員辦理入職手續(xù)后30日內，為其辦理從業(yè)信息卡；從業(yè)人員離職或信息變更的，應當及時注銷、變更注銷從業(yè)信息卡。從業(yè)人員包括，向租賃當事人提供居間代理、房源收儲、客戶接待、業(yè)務咨詢和簽約備案等服務的人員。
從業(yè)信息卡實行全市統(tǒng)一樣式、統(tǒng)一編號。住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構應當將從業(yè)人員信息及時歸集至住房租賃平臺，生成電子從業(yè)信息卡。住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構可自行制作或委托市房地產經紀行業(yè)協(xié)會統(tǒng)一制作實體從業(yè)信息卡。電子、實體從業(yè)信息卡具備同等效力。
從業(yè)人員在本市開展住房租賃經營業(yè)務時，應當向租賃當事人主動出示從業(yè)信息卡，并在其提供服務的住房租賃合同、房地產經紀合同上，注明從業(yè)信息卡編號。通過住房租賃平臺或手機掃描從業(yè)信息卡上的二維碼，可查詢從業(yè)人員信息。
第八條 （房源核驗）
本市依托住房租賃平臺，通過共享不動產登記信息系統(tǒng)、公有房屋管理服務信息系統(tǒng)、商品房交易合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)和其他房屋數(shù)據(jù)來源，建立完善租賃住房基礎數(shù)據(jù)庫，向住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構、網(wǎng)絡信息平臺和個人出租人提供房源核驗服務。
住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構、個人出租人通過網(wǎng)絡信息平臺發(fā)布租賃房源信息的，應當自行或委托網(wǎng)絡信息平臺進行房源核驗，取得房源核驗碼或按規(guī)定要求標注房源類型后，方可對外發(fā)布。
住房租賃企業(yè)出（轉）租住房，對單套住房內客廳（起居室）使用面積在12平方米以上，通過住房租賃平臺完成房源核驗的，可以且僅可按規(guī)定要求隔斷出一間房間單獨出租。隔斷應當采用輕質不燃材料固定圍護，隔斷后具備直接采光和自然通風條件，并符合市、區(qū)住房租賃、治安和消防等管理規(guī)定。
第九條 （網(wǎng)上簽約和登記備案）
本市依托住房租賃平臺，實行住房租賃合同網(wǎng)上簽約和登記備案。網(wǎng)上簽約和登記備案的操作規(guī)則、辦理流程、辦理渠道，按照本市相關規(guī)定執(zhí)行。
第十條 （批量服務）
本市依托住房租賃平臺，明確統(tǒng)一數(shù)據(jù)對接規(guī)則，向住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構和網(wǎng)絡信息平臺開放相應的數(shù)據(jù)接口。
住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構和網(wǎng)絡信息平臺，可按規(guī)定要求與住房租賃平臺進行數(shù)據(jù)對接，實現(xiàn)批量房源核驗、網(wǎng)上簽約和登記備案。
第十一條 （信息公示）
本市依托住房租賃平臺，逐步歸集并向社會公示以下信息：
（一）國家和本市有關住房租賃的法律、法規(guī)、政策規(guī)定、合同示范文本；
（二）已備案的住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構，以及已辦理從業(yè)信息卡的從業(yè)人員的基本信息、信用信息；
（三）房源核驗碼的驗證信息；
（四）住房租賃企業(yè)的住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶信息；
（五）住房租賃風險提示、典型案例；
（六）與本市住房租賃活動有關的其他信息。
第十二條 （對企業(yè)的要求）
住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構應當按照本規(guī)定，辦理主體備案、從業(yè)信息卡、房源核驗、網(wǎng)上簽約和登記備案等業(yè)務。
網(wǎng)絡信息平臺應當按照本市相關規(guī)定，嚴格審查信息發(fā)布者身份、房源核驗等必要信息，逐步推行對同一房源信息的合并展示，及時下架已成交或30日內未維護的房源信息。
未按規(guī)定辦理的，法律、法規(guī)已有處理規(guī)定的，從其規(guī)定；辦理相關業(yè)務時，發(fā)現(xiàn)有提交虛假材料、虛擬租賃交易或造成信息泄露等情形的，市住房租賃中心可以暫停提供住房租賃平臺相關服務。
第十三條 （施行日期）
本規(guī)定自2023年9月1日起施行，有效期至2028年6月30日。此前規(guī)定與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。
