為進(jìn)一步貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），經(jīng)市政府同意，市房管局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》（以下簡稱《意見》）。本意見自 2021年7月1日起施行，有效期至 2026 年 6 月 30 日。詳情如下：
新建物業(yè)管理區(qū)域的核定
對有市政道路、自然河道、公共通道及公共空間穿越的住宅建設(shè)用地，在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)時(shí)，原則上建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別配置配套設(shè)施設(shè)備。
規(guī)劃資源管理部門在土地出讓環(huán)節(jié)和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查環(huán)節(jié)征求房屋行政管理部門意見時(shí)，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分提出具體意見。
建設(shè)單位在首次申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交下列資料：
（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可相關(guān)文件；
（二）經(jīng)規(guī)劃資源管理部門批準(zhǔn)的建筑總平面圖；
（三）相關(guān)部門確認(rèn)的建設(shè)項(xiàng)目停車位、綠化等共用設(shè)施設(shè)備配置情況說明；
（四）編訂（變更）門弄號通知；
（五）地名使用批準(zhǔn)文件；
（六）其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。
物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)，向建設(shè)單位出具《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。
因建設(shè)單位申請辦理規(guī)劃變更手續(xù)，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車位、綠化等共用設(shè)施設(shè)備配置的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃資源管理部門批準(zhǔn)后，重新向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定出具核定意見。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域核定結(jié)果在房屋銷售合同中予以明示。房屋所有權(quán)首次登記后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以設(shè)置公示牌等方式，將物業(yè)管理區(qū)域核定結(jié)果以及業(yè)主共有配套設(shè)施設(shè)備的位置、面積等信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公開。
既有物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整
物業(yè)管理區(qū)域核定后，業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)管理的需要申請進(jìn)行調(diào)整。
申請將兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）地理位置相鄰，且在一個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處轄區(qū)內(nèi)；
（二）調(diào)整前的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主表決通過。
申請將物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整為兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）調(diào)整前的物業(yè)管理區(qū)域被道路、河道等分割為兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域；
（二）能明確調(diào)整后的各物業(yè)管理區(qū)域共用部分的管理、維護(hù)責(zé)任；
（三）調(diào)整后的各物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理用房的配置符合國家和本市相關(guān)規(guī)定；
（四）調(diào)整后的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主表決通過。
業(yè)主大會成立前需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 20% 以上業(yè)主提請，由物業(yè)項(xiàng)目所在地居民委員會、村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體業(yè)主共同決定后，由居民委員會、村民委員會向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出申請。
業(yè)主大會成立后需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，由業(yè)主委員會向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出申請，其中，兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，由相關(guān)業(yè)主委員會共同向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出申請。
申請調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提交以下材料:
（一）調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的書面申請；
（二）物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案；
（三）業(yè)主大會關(guān)于同意調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定，或者全體業(yè)主關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的共同決定；
（四）相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)規(guī)劃資源管理部門批準(zhǔn)的建筑總平面圖；
（五）其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案，應(yīng)當(dāng)對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理用房、綠地、道路、停車位、消防控制室、泵房等共用部分的使用、維護(hù)等作出約定。
物業(yè)管理區(qū)域的統(tǒng)一管理
委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)、配套建設(shè)的停車位等不得與住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他部分分割管理。
分期開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理
劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》第十三條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過 2 年。
通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，應(yīng)當(dāng)考慮分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例、房屋類型等因素，為后期開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主預(yù)留合理的業(yè)主委員會委員名額。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的成立情況及相關(guān)決定事項(xiàng)。
業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。后期開發(fā)區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到 50%，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，召開業(yè)主大會會議，補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。
建設(shè)項(xiàng)目資料的備案
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《規(guī)定》第十一條規(guī)定，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)（以下簡稱房管機(jī)構(gòu)）提交相關(guān)資料。其中 “物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、施工許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告、地名使用批準(zhǔn)文件、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。
區(qū)房屋行政管理部門在核發(fā)房屋交付使用許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房管機(jī)構(gòu)查詢建設(shè)單位依法提交前款所述資料的情況。
業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組中各方代表的產(chǎn)生
籌備組中的建設(shè)單位代表為 1 人，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處代表為 1-2 人，物業(yè)項(xiàng)目所在地居民委員會或者村民委員會代表人數(shù)一般為 1 人，但一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有多個(gè)居民委員會或者村民委員會的，各居民委員會或者村民委員會可以有 1 名代表。
建設(shè)單位，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處，物業(yè)項(xiàng)目所在地居民委員會或者村民委員會可以根據(jù)工作需要自行確定參加籌備組的代表人選。籌備組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況確定，其所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。
業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦或者居民區(qū)黨組織、居民委員會或者村民委員會召開座談會推薦等方式產(chǎn)生，具體方式由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
換屆改選小組中各方代表的人數(shù)要求及產(chǎn)生方式與籌備組相同，但建設(shè)單位代表不參加換屆改選小組。
業(yè)主代表不依法履行職責(zé)，且經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處責(zé)令限期改正后仍未履行職責(zé)的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。
業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算
《業(yè)主大會議事規(guī)則》在不與法律法規(guī)相抵觸的前提下，可以就業(yè)主投票權(quán)計(jì)算時(shí)專有部分面積、業(yè)主人數(shù)的確定等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。
業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生
籌備組、換屆改選小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例，綜合考慮政治面貌、在居民委員會或者村民委員會任職情況、年齡、專業(yè)背景、居住區(qū)域等因素基礎(chǔ)上，確定業(yè)主委員會委員的分布和構(gòu)成比例；籌備組還應(yīng)當(dāng)同時(shí)合理確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)。
業(yè)主委員會委員候選人由籌備組、換屆改選小組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生，具體產(chǎn)生方式由籌備組、換屆改選小組確定；居民區(qū)黨組織可以推薦符合條件的居民區(qū) “兩委” 委員、黨員骨干、團(tuán)青骨干、樓組長、群眾活動團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人等，提交籌備組、換屆改選小組討論。
籌備組和換屆改選小組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報(bào)送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處。街鎮(zhèn)黨 (工) 委應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌建立居民區(qū)黨組織、房管機(jī)構(gòu)、信訪、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、公安等部門共同參與的審核把關(guān)機(jī)制。
業(yè)主委員會委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組、換屆改選小組應(yīng)當(dāng)將候選人的姓名、性別、年齡、政治面貌、職業(yè)等基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示、公告。
業(yè)主委員會任期屆滿未能及時(shí)換屆改選的處理
業(yè)主委員會任期屆滿后，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，居民委員會應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主討論決策住宅小區(qū)公共管理事務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會委托也可以暫時(shí)代行業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)。
業(yè)主委員會的日常運(yùn)作
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全日常會議制度、定期接待制度、印章管理制度、資料管理制度、信息公開制度、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)制度、書面承諾制度、矛盾協(xié)調(diào)制度等管理制度，并按照相關(guān)制度的規(guī)定規(guī)范運(yùn)作。
在選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、改造共用設(shè)施設(shè)備、動用大額專項(xiàng)維修資金等事項(xiàng)表決前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先書面通知居民委員會或者村民委員會、居民區(qū)黨組織和街鎮(zhèn)房管機(jī)構(gòu)，并接受其指導(dǎo)監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年在業(yè)主大會會議上，報(bào)告業(yè)主委員會年度履職情況、業(yè)主委員會委員履行書面承諾的情況以及其他需要向全體業(yè)主報(bào)告的事項(xiàng)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處推行轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會規(guī)范化運(yùn)作評價(jià)制度，加強(qiáng)對業(yè)主委員會日常運(yùn)作的指導(dǎo)監(jiān)督。
財(cái)務(wù)審計(jì)
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對專項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)。上一年度的年度財(cái)務(wù)審計(jì)應(yīng)當(dāng)在每年 6 月底前完成。
換屆改選小組成立后，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在換屆改選小組的指導(dǎo)下，委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對任期內(nèi)的專項(xiàng)維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行換屆財(cái)務(wù)審計(jì)。換屆財(cái)務(wù)審計(jì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后 1 個(gè)月內(nèi)完成。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期未委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)的，業(yè)主可以向物業(yè)項(xiàng)目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處提出委托專項(xiàng)維修資金賬戶開戶銀行合作的有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)的書面申請，由物業(yè)項(xiàng)目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處委托，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告委托情況。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向受托的有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)提供相關(guān)合同、票據(jù)、銀行對賬單及其他財(cái)務(wù)審計(jì)所必須的相關(guān)資料。因業(yè)主委員會拒不提供相關(guān)資料或者提供的相關(guān)資料不完整，導(dǎo)致財(cái)務(wù)審計(jì)無法正常開展的，受委托的中介機(jī)構(gòu)可以向項(xiàng)目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處報(bào)告，并根據(jù)相關(guān)資料獲取情況出具審計(jì)結(jié)果。
由業(yè)主大會、業(yè)主委員會委托審計(jì)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告；由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處委托審計(jì)的，以及業(yè)主委員會拒不提供相關(guān)資料或者提供的相關(guān)資料不完整的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會在物業(yè)管理糾紛調(diào)解中的作用，充實(shí)專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調(diào)解的效能。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處可通過設(shè)立住宅小區(qū)法律服務(wù)咨詢站、聘請矛盾調(diào)處類專業(yè)社會服務(wù)組織等方式，或者聘請行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)提供法律咨詢服務(wù)，解決疑難問題，調(diào)解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)管理的整體水平。
居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，受理和調(diào)解下列物業(yè)管理糾紛：
（一）業(yè)主委員會的組建、運(yùn)作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；
（二）業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用和再次籌集，房屋及其配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境秩序管理，停車管理，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等引發(fā)的糾紛；
（三）鄰里間因裝飾裝修或者安裝防盜門、防盜窗、空調(diào)、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的糾紛；
（四）因業(yè)主或者使用人違反《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》及其他管理制度引發(fā)的物業(yè)糾紛；
（五）其他屬于人民調(diào)解組織調(diào)解范圍內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理管理
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅物業(yè)管理區(qū)域委派一名項(xiàng)目經(jīng)理，作為該住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)的負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)和管理能力，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂勞動合同或者勞務(wù)合同。
一名項(xiàng)目經(jīng)理一般只能服務(wù)一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域；地理位置相鄰、面積較小的多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，可以由一名項(xiàng)目經(jīng)理服務(wù)，但數(shù)量不得超過 3 個(gè)。
物業(yè)管理用房的確認(rèn)
建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章；對分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或者提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。
建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位向區(qū)規(guī)劃資源管理部門提交的物業(yè)管理用房配置相關(guān)資料，應(yīng)當(dāng)符合《規(guī)定》第四十二條和本意見關(guān)于物業(yè)管理用房的配置要求。
房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號；區(qū)房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。
1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日間竣工的住宅物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供；規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。鼓勵(lì)建設(shè)單位、業(yè)主大會在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，委托第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)委托第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估，或者委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對前 12 個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報(bào)告審計(jì)或者評估結(jié)果，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
公共收益
業(yè)主大會成立前，物業(yè)共用部分的利用應(yīng)當(dāng)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定進(jìn)行，主要是利用業(yè)主共有道路或者場地停放車輛。
20% 以上業(yè)主可以提出利用其他物業(yè)共用部分的書面提議，由物業(yè)項(xiàng)目所在地居（村）委會組織征詢業(yè)主意見，利用全體共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經(jīng)全體業(yè)主共同決定后實(shí)施；利用部分共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經(jīng)共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意后實(shí)施，但利用部分共有部分的外墻、屋頂從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經(jīng)共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意后，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會成立后，利用全體共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意，業(yè)主大會也可以授權(quán)業(yè)主委員會同意。利用部分共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意；但利用部分共有部分的外墻、屋頂從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經(jīng)共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意后，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會同意。
公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。業(yè)主大會成立前，公共收益由物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門代為管理。業(yè)主大會成立并開設(shè)賬戶后，區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)將代為管理的公共收益本息一次性劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會賬戶。
臨時(shí)物業(yè)服務(wù)
區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)聽取鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處意見，綜合考慮企業(yè)規(guī)模、綜合實(shí)力、信用狀況、在本轄區(qū)的管理實(shí)績等因素，按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫。
區(qū)房屋行政管理部門可以根據(jù)臨時(shí)物業(yè)服務(wù)的情況，適時(shí)調(diào)整入選臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單。區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)公布進(jìn)入臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未成立的，由業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會按照《規(guī)定》第五十二條的規(guī)定，報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處在預(yù)選庫中選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主大會或全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處簽訂三方《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對服務(wù)期限、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行約定，服務(wù)期限最長不超過六個(gè)月。
《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》簽訂后 3 日內(nèi)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)服務(wù)合同網(wǎng)簽備案
本市推行物業(yè)服務(wù)合同網(wǎng)簽備案制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺與建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》或者相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議的，同步辦理備案手續(xù)。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》或者《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》生效后 3 個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地房管機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)理信息確認(rèn)。
物業(yè)承接查驗(yàn)
建設(shè)單位在申請物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分，包括房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝飾等部位及水、電、氣、消防、電梯等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按照《規(guī)定》第五十四條的規(guī)定簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在辦理項(xiàng)目交接前，業(yè)主委員會、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并作為新物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。
開展物業(yè)承接查驗(yàn)前，建設(shè)單位、原物業(yè)服務(wù)業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《規(guī)定》第十一條、第五十條的相關(guān)規(guī)定移交物業(yè)管理所必須的相關(guān)資料。
物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處及其他相關(guān)部門、第三方機(jī)構(gòu)參加。
物業(yè)使用及裝飾裝修禁止性行為
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)，禁止《規(guī)定》第五十六條規(guī)定的損害公共利益及他人利益的行為。
有下列情形之一的，屬于《規(guī)定》第五十六條規(guī)定的 “損壞房屋承重結(jié)構(gòu)” 的行為：
（一）擅自改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計(jì)承重構(gòu)件；
（二）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；
（三）拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的。
房屋原始設(shè)計(jì)承重構(gòu)件以房屋竣工圖標(biāo)示的位置為準(zhǔn)；圖紙沒有標(biāo)明或者標(biāo)示不詳細(xì)的，由房屋檢測單位出具證明文件。
有下列情形之一的，屬于《規(guī)定》第五十六條規(guī)定的 “違法搭建建筑物、構(gòu)筑物” 的行為：
（一）未依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（二）未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙及相關(guān)技術(shù)規(guī)定搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）其他違法搭建建設(shè)工程的行為。
違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物包括在天井、庭園、平臺、曬臺、露臺、屋頂、道路或者其他場地違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物，擅自開挖地坪以及在房屋內(nèi)部插層增加的建筑面積等。違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物的物理狀態(tài)依附于房屋或者位于房屋自用土地范圍內(nèi)的，該房屋為附有違法建筑房屋。
有下列行為之一的，屬于《規(guī)定》第五十六條規(guī)定的 “破壞房屋外貌” 的行為：
（一）擅自改變房屋原始設(shè)計(jì)外立面及其色調(diào)；
（二）擅自在非承重的外墻上開門、窗的。
有下列情形之一的，屬于《規(guī)定》第五十八條規(guī)定的 “擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)” 的行為：
（一）未辦理審批手續(xù)，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規(guī)劃批準(zhǔn)用途使用；
（二）將房屋內(nèi)臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間、廚房間，或者改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設(shè)計(jì)位置。
物業(yè)使用性質(zhì)的變更
由區(qū)規(guī)劃資源管理部門會同區(qū)房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，經(jīng)區(qū)人民政府同意后，區(qū)規(guī)劃資源管理部門應(yīng)當(dāng)予以公告并抄送區(qū)房屋行政管理部門。具體范圍和方案，應(yīng)當(dāng)包括可改變的部位和經(jīng)營項(xiàng)目等內(nèi)容。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）符合房屋使用安全要求；
（二）符合《臨時(shí)管理規(guī)約》《管理規(guī)約》；
（三）經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意；
（四）符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
符合前款規(guī)定的住宅，其業(yè)主可向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門申請變更住宅使用性質(zhì)，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起 20 個(gè)工作日內(nèi)做出決定。對符合條件的，準(zhǔn)予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向市場監(jiān)管等部門辦理有關(guān)手續(xù)的義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。
管線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任
住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計(jì)量表和表前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔(dān)；分戶計(jì)量表后的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。
建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)車位租賃價(jià)格調(diào)整
建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定，業(yè)主大會成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整。
業(yè)主大會成立后，建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位需要調(diào)整租賃價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將停車位租賃價(jià)格調(diào)整方案（以下簡稱調(diào)價(jià)方案）書面告知業(yè)主委員會，調(diào)價(jià)方案應(yīng)當(dāng)包括停車位類型、數(shù)量、擬調(diào)整收費(fèi)的時(shí)間及擬調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其它與租賃價(jià)格調(diào)整相關(guān)的內(nèi)容。
業(yè)主委員會收到調(diào)價(jià)方案后，應(yīng)當(dāng)按照公平、合理的原則與建設(shè)單位進(jìn)行協(xié)商；協(xié)商一致后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議對調(diào)整建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位收費(fèi)調(diào)價(jià)方案作出決定。
調(diào)價(jià)方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持下列文件向區(qū)房屋行政管理部門申請備案：
（一）備案申請；
（二）調(diào)價(jià)方案；
（三）業(yè)主大會關(guān)于同意調(diào)價(jià)方案的決定。
專項(xiàng)維修資金的首次籌集
物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定交納其應(yīng)交的專項(xiàng)維修資金，同時(shí)，墊付尚未銷售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買受人交納的專項(xiàng)維修資金。購房人應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，交納其按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金的再次籌集
業(yè)主未按照《規(guī)定》第六十五條的規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金再次籌集金額的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面催告業(yè)主，告知其應(yīng)交金額、交納時(shí)間及逾期仍不交納的法律后果。逾期仍不交納的，業(yè)主委員會可以按照業(yè)主自我管理制度的相關(guān)約定或者業(yè)主大會的決定依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主委員會未及時(shí)催告業(yè)主的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)協(xié)調(diào)，并將相關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額繳納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證；專項(xiàng)維修資金余額少于當(dāng)年度同一房屋建筑類型商品住宅首期籌集金額的，應(yīng)當(dāng)先予以補(bǔ)足。
房屋外墻的清潔和維修
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的清潔，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋外墻的材質(zhì)進(jìn)行清洗或者粉刷，確保房屋外墻整潔，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。房屋外墻存在嚴(yán)重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以清洗、粉刷。
房屋外墻墻面發(fā)生空鼓、開裂、脫落或者建筑附屬構(gòu)件脫落等情況，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的，相關(guān)費(fèi)用可以依法在專項(xiàng)維修資金中列支。
空調(diào)外機(jī)架、晾曬架、雨篷等外墻附著物存在安全隱患，需進(jìn)行維修的，相關(guān)費(fèi)用由擁有外墻附著物的業(yè)主自行承擔(dān)。
物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺
市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺，將物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)的相關(guān)信息在平臺上予以公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定通過物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺報(bào)送物業(yè)管理相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)保證報(bào)送信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。
相關(guān)材料的提供
申請人按照本意見的規(guī)定向相關(guān)部門申請辦理有關(guān)手續(xù)時(shí)，對于申請人已經(jīng)提交并且能夠通過信息化手段調(diào)取的材料，或者能夠通過數(shù)據(jù)互認(rèn)共享手段獲取的其他單位的證明材料，不得要求申請人重復(fù)提供。
示范文本的應(yīng)用
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會參照市房屋行政管理等部門印發(fā)的示范文本，制定和簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》等業(yè)主自我管理制度。
