房子是如何增值的？房價是如何一步步漲上去的

我的一位朋友，2005年在市中心買了一套房，賣的時候30萬，住了10多年，去年給賣了，價值200萬多。朋友順手去提了一輛大奔，把旁人羨慕的不要不要的。其實，這樣的故事，在這幾年非常的常見，其原因就是房產增值了。

今天，我們就來說一說，房產是如何增值的。

一、首先來說說一手房的升值。

開發(fā)商直接賣給你的房子，就叫一手房，也叫新房。

開發(fā)商建新房的時候是一大片小區(qū)，銷售的時候總是一小批一小批的賣。剛開始賣的時候，價格是很便宜的，賣完了第一批，到了第二批，就開始小幅度漲價。漲價之后呢，新來的客戶感覺不滿意，銷量就會出現下降。同時買房的客戶就會尋找別的樓盤來看。

因為房地產開發(fā)商都是互相攀比的，看到這邊漲了之后，那邊也會跟著漲，所以最后這個買房的客戶轉來轉去，發(fā)現每家都漲了，也找不到原來價格的房子了，他又急需要買房，雖然不情愿，也只能接受了。然后，更多的人，看到漲了價之后還有人再買，也就慢慢的跟上了。房價就這樣一個螺旋式的、一點一點價格就已經漲上去的。

二、二手房是如何漲價的呢？

一般的情況下，中介把房源掛出來，最初價格是比如50萬，結果呢，一天時間有十來撥看房的。這時候，房東就感覺，哇，原來我的房子這么搶手，好了，那就增加價格，增加到60萬，結果報價60萬之后，還是有些人想要，那不行，那就增加到70萬。所以說這個房價，就一直漲上去了。

所以說，二手房和一手房的價格都是有了客戶給炒起來的，當然這只是玩笑話，也是只看到了表象。

三、房地產是如何增值的呢？

其實房子也是一種商品，他也遵循了供求規(guī)律。供應大與需求，價格就會下跌，供應小于需求，價格就會上漲。房子的上漲，反映了供應和需求之間的關系。

房價在近些年普遍性的上漲，和我國進行的城市化運動有很大的關系。我國開始發(fā)展城市化運動，大量的農村人口向城市聚集，使得城市人口越來越多，相對來講，房子建設速度趕不上人口增加的速度。供應的少，需求的多，就造成了房子的上漲，這是從經濟學上分析的根本原因。

那為什么城市化上漲最快的是房子，不是別的什么東西呢？還有一個原因，中國的房地產價格是一個比較畸形的地產，因為房子的房價，它不只是反映了一個房子本身的土地和建筑，它上面還附帶了很多的資源，比如說戶籍、學區(qū)、投資屬性、環(huán)境因素等等。我們一一分析。

先說學區(qū)房，這可以說是壟斷性的資源。大家富裕了之后，對子女的教育都開始重視，都要打破頭去找好的學區(qū)的房子，所以說在一個城市里，一個重點學校的學區(qū)房價格就會高很多，雖然房子本身沒有什么特殊之處。

再說投資屬性。這里面有一個需求，就是房子不僅是個居住產品，還是一個金融產品。在中國的這個大市場，股市不可靠，黃金不可靠，目前來講只有是房子最可靠的資產。中國的中產階級，在滿足基本的生活需要之后，把大量的剩余資金，投入到這個房產之上，就進一步增加了買房的需求。所以就使得這個房價進一步上漲。

如果說，普通的老百姓能夠找到很好的投資渠道，相信因為金融原因導致的房產增值，力度就會小很多。

房子會升值，還有一個重點因素，就是周邊環(huán)境的一個改善，雖然說你的房子沒有變，但是因為他周邊的環(huán)境變了，比如說新的道路開通，或者大公園的建設，周邊的環(huán)境得到提升，相應你的產品的競爭力就已經增強，反映到市場上，價格就會增長。

另外一個房價的上漲，還有一個心理預期的，就是人們也在利好消息到來的時候啊，就會造成需求量的增加，也會造成房價短暫的增長，但是這個增長，如果有真實的基礎支持，就會比較堅實，如果沒有基礎，就好像潮水來得快，去得也快。

從長期來看，判斷房價會不會增長，還是要看城市化運動，有一句話，買房子就是買城市的股票嘛。

從這個角度上來講，如果說一個城市的城市化率還在不斷的增加，也就是說城市每年這個新增加的人口比例離開人口要多，那么說這個城市的房產的價值還會增長。

我國在不同的地方，城市化的增長率是不同的，像北上廣深超級特大城市，又有2000萬以上的人口，而且因為資源的聚集效應，還會源源不斷的吸引年輕人的加入，所以說，在這個基礎上需求量巨大，所以說房子的價格還是在會增長。

但是小地方的三四線城市，因為人口的基數小，甚至人口的流出大與人口的流入，所以說它的價格基礎就不穩(wěn)定，很多時候就是價格虛高，甚至有可能一遇到風險價格就會降。

從這個角度上來說，房子不會永遠漲下去。到城市化進程基本停止的時候，房價就會長期處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。簡單一個指標，就是看一個城市的人口流入量和流出量的比較，你就能分析出大概。